Conditions Générales de Vente

Préambule : deux régimes contractuels distincts

Capital Foncier SARL (RCCM CI-ABJ-03-2024-B12-01576, NCC 2401282G, capital social 6 000 000 FCFA, siège Abidjan, Cocody Deux Plateaux, 23 BP 4509 Abidjan 23) propose deux offres de service distinctes, chacune régie par un titre propre des présentes :

• Titre I : vente de terrains (terrains titrés, ACD ou titre foncier publié, et lots sous attestation villageoise ou sous ADU situés dans un lotissement approuvé ; règle « Vérifier avant tout engagement » : conditions suspensives, fonds conservés jusqu’à l’acte, accompagnement jusqu’au titre).
• Titre II : pré-vente avec séquestre notarié (programmes de lotissement engagés dans la procédure officielle, délai de livraison indicatif de 18 à 24 mois selon l’avancement de la procédure, libération des fonds par jalons, et engagement de remboursement des frais de dossier).

Ces deux régimes s’appliquent alternativement, jamais cumulativement. Le titre applicable est déterminé par la nature de l’actif acquis et est rappelé en tête de chaque contrat.

Capital Foncier n’est pas notaire, pas agent des sûretés OHADA, pas un établissement de crédit ou de paiement au sens de la Loi UEMOA 2018-572, pas un promoteur immobilier. Voir la note complète sur notre statut dans nos Mentions légales.

I.1 Objet et acceptation

Les présentes dispositions du Titre I encadrent la vente des terrains que Capital Foncier propose, situés dans un lotissement approuvé, ainsi que les vérifications documentaires qui l’accompagnent. Lorsque le vendeur ou le cédant est un tiers, Capital Foncier commercialise le terrain pour le compte de ce tiers et est rémunéré par lui. Le contrat de réservation foncière désigne le terrain, le vendeur ou le cédant, le prix, et le compte sur lequel le prix est versé ; sa signature vaut acceptation des présentes. Pour un terrain titré, la vente est ensuite constatée par acte authentique devant le notaire ; pour un lot sous attestation villageoise ou sous attestation de droit d’usage coutumier (ADU) dont Capital Foncier est le cédant, un notaire peut intervenir, sans que ce soit obligatoire. Pour le terrain d’un tiers que Capital Foncier commercialise, le contrat de réservation est établi par un notaire et les sommes sont versées à son étude.

I.2 Délai de rétractation (10 jours)

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix (10) jours calendaires à compter de la signature du contrat de réservation, conformément aux articles 16 et 17 de la loi n° 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation. Le délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. La rétractation s’exerce sans motif, par lettre recommandée ou e-mail avec accusé de réception. Pendant ce délai, aucun versement ni engagement de versement ne peut être exigé ni obtenu de l’acquéreur, directement ou indirectement, et aucune prestation n’est exécutée pour lui : le dépôt de réservation n’est exigible qu’à son expiration.

I.3 Vérifier avant tout engagement : conditions suspensives, fonds et recours

I.3.1 Principe. Rien n’est définitif avant la vérification. Le contrat de réservation est conclu sous les conditions suspensives de l’article I.3.2. Il précise, pour chaque condition, les pièces qui l’établissent et le délai dans lequel elle doit être justifiée. Ce délai ne court qu’à l’expiration du délai de rétractation de l’article I.2 ; les parties peuvent le proroger d’un commun accord écrit. Tant que les conditions qui précèdent l’acte ne sont pas justifiées, l’acquéreur n’est pas tenu de signer l’acte de vente ou, pour un lot sous attestation villageoise ou sous attestation de droit d’usage coutumier (ADU), l’acte d’abandon de droits à son profit. Ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur : lui seul peut y renoncer, par un écrit daté et signé après communication des pièces, au plus tard dans le délai de quinze jours de l’article I.3.3, et lui seul peut se prévaloir de leur défaillance.

Lorsque Capital Foncier est lui-même le vendeur, ou le cédant d’un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, il signe le contrat de réservation en cette qualité. Lorsque le vendeur ou le cédant est un tiers dont Capital Foncier commercialise le terrain, ce tiers signe le contrat de réservation, qui est établi par un notaire (article 460 de la loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la construction et de l’habitat). Capital Foncier ne propose à la réservation le terrain d’un tiers que si ce contrat reprend les conditions de l’article I.3.2, les intérêts de l’article I.3.4 et les obligations de l’article I.3.6, et si les sommes sont versées à l’étude du notaire.

I.3.2 Conditions suspensives.

a) Terrain titré.

• 1° Le terrain fait l’objet d’un titre foncier publié au Livre foncier au nom du vendeur ; l’arrêté de concession définitive (ACD) publié au Livre foncier vaut titre foncier publié.
• 2° Il n’est identifié ni charge ni litige : un état foncier délivré par la Conservation de la Propriété foncière et des Hypothèques (CPFH) moins de trente jours avant l’expiration du délai fixé ne fait apparaître aucune hypothèque, saisie, prénotation ni autre inscription grevant le terrain, sauf une inscription dont la mainlevée est obtenue au moyen du prix à la signature de l’acte ; l’état domanial et les documents d’urbanisme applicables ne situent le terrain ni dans le domaine public, ni dans une emprise réservée, ni dans une zone où il est interdit de bâtir ; le droit de préemption, s’il s’applique, est purgé (articles 185 et 186 de la loi n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain) ; et les vérifications menées ne révèlent aucune contestation. Les conditions du présent 2° doivent rester réalisées à la signature de l’acte, au vu d’un état foncier mis à jour.
• 3° Le bornage, réalisé ou vérifié par un géomètre expert inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres experts de Côte d’Ivoire, est conforme au plan du titre quant aux limites, sans empiètement, et la superficie mesurée ne s’écarte pas de plus de deux pour cent de celle du titre, sauf acceptation écrite de l’acquéreur.

b) Lot sous attestation villageoise ou sous ADU. Les droits coutumiers sont personnels et ne sont pas cessibles (article 272 de la loi n° 2020-624, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-351 du 6 juin 2024) : le cédant ne vend pas le lot, il abandonne ses droits au profit de l’acquéreur, qui doit en devenir le bénéficiaire désigné.

• 1° Le droit du cédant est établi : l’attestation villageoise ou l’ADU le désigne pour ce lot, qui figure au plan d’un lotissement approuvé disposant du certificat de conformité (article 286 de la loi n° 2020-624).
• 2° Il n’est identifié ni charge ni litige, qu’il s’agisse d’une contestation coutumière ou familiale ou de l’attribution du même lot à une autre personne, et le lot n’empiète ni sur le domaine public ni sur une emprise réservée du plan.
• 3° Le lot est borné par un géomètre expert inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres experts de Côte d’Ivoire, conformément au plan du lotissement approuvé.
• 4° L’acquéreur est inscrit comme bénéficiaire du lot sur la liste validée, ou l’ADU est établie à son nom. Lorsque cette inscription suppose l’acte d’abandon de droits, celui-ci est signé sous cette condition, et les sommes versées sont conservées jusqu’à sa réalisation.

Si l’inscription de l’acquéreur ne peut pas être obtenue, les parties peuvent convenir par écrit d’attendre que l’ACD soit délivré au nom du cédant : la vente est alors passée par acte authentique (article 223 de la loi n° 2020-624, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-351) et les conditions du a) s’appliquent.

I.3.3 Défaillance d’une condition et restitution. Si, à l’expiration du délai fixé, une condition n’est pas justifiée par les pièces prévues, Capital Foncier le constate par un écrit adressé à l’acquéreur et, s’il n’est pas lui-même le vendeur ou le cédant, au vendeur ou au cédant, pièces à l’appui ; à défaut, l’acquéreur peut faire ce constat lui-même. L’acquéreur dispose de quinze jours à compter de ce constat pour renoncer à la condition par écrit ; à défaut de renonciation, ou plus tôt s’il le demande, la condition est réputée défaillie et le contrat de réservation est caduc de plein droit. Le vendeur ou le cédant ne peut pas se prévaloir de la défaillance d’une condition ; une condition est toutefois réputée accomplie lorsque l’acquéreur en a lui-même empêché la réalisation (article 1178 du Code civil applicable en Côte d’Ivoire).

En cas de caducité, toutes les sommes versées par l’acquéreur pour cet achat, dépôt de réservation compris, lui sont restituées sans retenue ni pénalité, avec les intérêts prévus à l’article I.3.4 : par Capital Foncier, dans les trente (30) jours calendaires qui suivent la caducité, pour les sommes reçues sur le compte affecté de l’article I.3.4 ; par le notaire, pour les sommes déposées à son étude. Lorsque les sommes sont déposées chez un notaire, Capital Foncier ne propose le terrain à la réservation que si la convention de séquestre, signée par le vendeur ou le cédant, donne au notaire l’instruction irrévocable de restituer ces sommes à l’acquéreur sur présentation de l’écrit constatant la caducité.

Si toutes les conditions sont réalisées et que le vendeur ou le cédant ne signe pas l’acte dans les quinze jours d’une mise en demeure, l’acquéreur peut, à son choix, poursuivre l’exécution du contrat de réservation ou obtenir la restitution de toutes les sommes versées, avec les mêmes intérêts, sans préjudice de dommages-intérêts (article 1184 du même Code).

Le dépôt de réservation s’impute sur le prix. Ce n’est ni une somme que l’acquéreur perdrait en renonçant à l’achat, ni une somme que le vendeur ou le cédant restituerait au double pour se dégager de la vente, au sens de l’article 1590 du même Code ; l’acquéreur qui renonce à l’achat retrouve ses versements dans les cas prévus à l’article I.2, au présent article et au contrat de réservation.

I.3.4 Fonds conservés jusqu’à l’acte. Pendant le délai de rétractation de l’article I.2, aucun versement ni engagement de versement n’est demandé ni accepté, directement ou indirectement, au titre de l’achat, et aucune prestation n’est exécutée pour l’acquéreur. Ensuite, et jusqu’à la réalisation de toutes les conditions, il n’est demandé à l’acquéreur que le dépôt de réservation et les sommes dues sur le prix : les frais des vérifications de l’article I.3.2 ne sont pas à sa charge et aucun honoraire ne lui est demandé pour ces vérifications ; les frais de l’acte d’abandon de droits ne lui sont demandés qu’après cette réalisation.

Pour un terrain titré, les sommes versées sur le prix, dépôt de réservation compris, sont déposées sur le compte de séquestre de l’étude du notaire et y demeurent au moins jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente ; le notaire ne les remet au vendeur que dans les conditions de libération de l’article I.4.

Pour un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, les sommes sont versées à l’étude du notaire ou, lorsque Capital Foncier est le cédant et que le contrat de réservation le prévoit, sur un compte bancaire de Capital Foncier exclusivement affecté aux fonds des acquéreurs et distinct de ses comptes d’exploitation. Chaque versement correspond à l’une des étapes du parcours fixées au contrat, qui précèdent toutes la signature de l’acte, et donne lieu à un reçu ; un paiement prévu après la signature de l’acte relève de la facilité de paiement de l’article I.5. Les sommes ne sont remises au cédant, ou acquises à Capital Foncier lorsqu’il est le cédant, qu’après la réalisation de toutes les conditions de l’article I.3.2 et la signature de l’acte, puis selon les étapes fixées au contrat.

Les sommes versées d’avance sur le prix, dépôt de réservation compris, produisent des intérêts au taux légal en matière civile, qui courent à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de chaque versement, jusqu’à la signature de l’acte ou jusqu’à leur restitution (articles 67 et 68 de la loi n° 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation). Ces intérêts sont déduits du solde du prix à la signature de l’acte, ou ajoutés aux sommes restituées. Ils sont dus par le vendeur ou le cédant : par Capital Foncier lorsqu’il l’est ; sinon, le contrat de réservation les met à la charge du tiers.

I.3.5 Accompagnement jusqu’au titre. Capital Foncier accompagne l’acquéreur jusqu’à la publication au Livre foncier du titre à son nom : pour un terrain titré, jusqu’à la publication de la mutation ; pour un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, jusqu’à la publication au Livre foncier de l’ACD délivré à son nom, qui vaut titre foncier publié. Il suit le dossier auprès du notaire, du géomètre expert et des administrations, et informe l’acquéreur à chaque étape. Le contrat de réservation indique, avant sa signature, si cet accompagnement est compris dans le prix du terrain ou s’il fait l’objet d’une offre de suivi distincte, et à quel prix. Les frais officiels de la procédure (droits, taxes et frais d’établissement du titre dus à l’État, frais du géomètre expert pour le dossier technique) restent à la charge de l’acquéreur ; ils sont payés au réel, sur quittance à son nom. Les démarches faites au nom de l’acquéreur le sont sur sa procuration, établie devant notaire lorsque la loi l’exige. Cette mission relève d’une obligation de moyens, et non de résultat : Capital Foncier ne délivre aucun titre et ne s’engage pas sur les délais de l’administration ni des autres intervenants. Pour un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, l’issue et la durée de la procédure d’ACD relèvent de l’administration : le délai officiel est de 180 jours calendaires (Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, publié dans BÂTIR N°004, 2022) et il est souvent plus long en pratique ; le contrat de réservation précise les suites d’un échec de cette procédure. La mission prend fin à la publication du titre ou à la décision de l’administration qui y fait obstacle.

I.3.6 Difficulté après l’acte. Le vendeur reste tenu par la loi de répondre envers l’acquéreur de l’éviction, c’est-à-dire de la perte de tout ou partie du terrain du fait du droit d’un tiers ou d’une charge non déclarée lors de la vente, ainsi que des vices cachés, dans les conditions des articles 1625 à 1649 du Code civil applicable en Côte d’Ivoire. Pour un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, ces articles supposent une vente, et les droits coutumiers ne sont pas cessibles : le cédant s’oblige donc, dans le contrat de réservation qu’il signe, à répondre envers l’acquéreur de l’existence de son droit, de toute revendication d’un tiers fondée sur une cause antérieure à l’acte et des vices cachés du lot ; s’il y manque, il restitue les sommes reçues, sans préjudice de dommages-intérêts (articles 1147, 1235 et 1376 du même Code).

Lorsque Capital Foncier est lui-même le vendeur ou le cédant, il en est tenu comme tout vendeur ou cédant et répond directement à l’acquéreur : il instruit sa réclamation et y répond par écrit dans les trente (30) jours et, si un tiers revendique le terrain, il se tient à ses côtés face à ce tiers ; l’acquéreur reste libre de se faire assister par l’avocat de son choix.

Lorsque le vendeur ou le cédant est un tiers, Capital Foncier ne se substitue pas à lui dans ces obligations, mais mène les recours avec l’acquéreur, qui en reste titulaire : il réunit les pièces du dossier, prépare les mises en demeure, engage, sur pouvoir écrit de l’acquéreur, les démarches auprès du notaire, du géomètre expert ou de l’administration compétente et, si une action en justice devient nécessaire, la prépare avec l’avocat choisi par l’acquéreur. Capital Foncier ne représente pas l’acquéreur en justice. Cette assistance prolonge, sur le dossier que Capital Foncier a constitué pour cet achat, la mission de l’article I.3.5 ; elle n’est pas facturée en sus, et toute autre diligence fait l’objet d’un devis préalable. Elle ne comporte la prise en charge d’aucun frais de procédure, d’aucun honoraire d’avocat ni d’aucune somme due à l’acquéreur par le vendeur, le cédant ou un tiers : ces frais et honoraires restent à la charge de l’acquéreur, qui peut en demander le paiement au vendeur ou au cédant dans les conditions de la loi.

I.3.7 Champ d’application. Le présent article s’applique à tout achat relevant du Titre I, qu’il porte sur un terrain titré ou sur un lot sous attestation villageoise ou sous ADU situé dans un lotissement approuvé. Les programmes en pré-vente restent régis par le Titre II, qui comporte l’engagement de remboursement des frais de dossier (articles II.6 et II.9).

I.4 Séquestre notarié

Pour un terrain titré, les fonds sont placés sous séquestre notarié (compte de l’étude) jusqu’au déclenchement des conditions de libération définies au contrat (transfert de propriété, publication de la mutation au Livre foncier).

I.5 Modalités de paiement et facilités

Pour un terrain titré, le prix est versé par virement sur le compte de séquestre de l’étude du notaire. Pour un lot sous attestation villageoise ou sous ADU, il est versé dans les conditions de l’article I.3.4 ; chaque versement donne lieu à un reçu. Une facilité de paiement peut être proposée, sans frais supplémentaires sur certains terrains, selon la fiche du terrain et le contrat. Les versements échelonnés avant la signature de l’acte sont des sommes versées d’avance sur le prix (article I.3.4). Lorsqu’une partie du prix est payable après la signature de l’acte, la facilité relève des articles 144 et suivants de la loi n° 2016-412 du 15 juin 2016, qui l’assimilent à une opération de crédit : elle fait l’objet d’une offre préalable écrite, et l’acquéreur peut revenir sur son engagement dans les quinze jours ouvrables de son acceptation (articles 151 et 159).

I.6 Confidentialité et données personnelles

Les données personnelles sont traitées conformément à la loi ivoirienne n° 2013-450 relative à la protection des données à caractère personnel et, le cas échéant, au RGPD européen. Voir notre Politique de confidentialité pour le détail complet.

I.7 Force majeure

Aucune des parties ne peut être tenue responsable d’un manquement résultant d’événements échappant à son contrôle raisonnable (actes d’autorité publique, catastrophes naturelles, troubles civils, blocage de procédures administratives).

I.8 Droit applicable et litiges

Les présentes sont régies par le droit ivoirien et les Actes uniformes OHADA applicables. En cas de litige, les parties recherchent d’abord une solution amiable ; à défaut, le litige est porté devant la juridiction compétente selon les règles de droit commun. Le contrat de réservation ne comporte aucune clause attributive de compétence (article 16 de la loi n° 2016-412 du 15 juin 2016).

II.1 Qualification du contrat de réservation pré-notarial

II.2 Compte de séquestre notarié et séquestre conventionnel

Le prix du lot et toutes les autres sommes dues à l’aménageur par l’acquéreur dans le cadre d’un programme en pré-vente sont placés sur le compte de séquestre notarié de l’étude du notaire instrumentaire, qui agit en qualité de séquestre conventionnel au sens de l’Article 1956 du Code civil ivoirien. Capital Foncier ne reçoit ni ne détient ces fonds, à aucun titre.

Le notaire libère les fonds à l’aménageur exclusivement sur validation des jalons administratifs (T0-T5 + RG, voir Article II.4), sous sa propre décision et responsabilité.

II.3 Affectation de lots additionnels en sûreté (Article 199 AUS OHADA)

II.4 Calendrier des jalons (T0-T5 + RG) et avis technique préalable

Les fonds séquestrés au titre de l’Article II.2 sont libérés à l’aménageur par tranches successives, chacune conditionnée à la validation d’un jalon administratif :

• T0 : signature de la pré-vente ; libération des frais d’études et de dossier.
• T1 : autorisation de lotir signée ; bornage et premières VRD.
• T2 : enquête publique close sans opposition ; purge coutumière.
• T3 : commission technique validée ; voirie, eau (SODECI), électricité (CIE).
• T4 : signature ministérielle de l’arrêté ; finitions VRD, taxe du ministère chargé de l’Urbanisme.
• T5 : immatriculation et remise des titres ; solde des travaux.
• RG : retenue contractuelle de fin de travaux ; libération six (6) mois après livraison effective.

Avant chaque libération, Capital Foncier émet un avis technique préalable adressé au notaire, attestant que (a) le jalon administratif est effectivement validé par l’autorité compétente (ministère chargé de l’Urbanisme, SIGFU, AFOR selon le cas) et (b) les pièces justificatives présentées par l’aménageur sont cohérentes avec le projet. Cet avis est informatif et ne lie pas le notaire, qui décide seul de la libération.

II.5 Rôle de Capital Foncier dans les programmes en pré-vente

Sur chaque programme en pré-vente, Capital Foncier commercialise les lots pour le compte de l’aménageur, qui les vend, et assure le suivi opérationnel du programme : structuration du calendrier des jalons et avis technique préalable adressé au notaire (Article II.4). Le prix du lot et les autres sommes dues à l’aménageur sont placés sous séquestre notarié (Article II.2).

Pour l’acquéreur, la réservation d’un lot ne constitue ni une souscription de titres ou de parts, ni un placement collectif, ni un autre produit financier réglementé au sens de la réglementation de l’AMF-UMOA (ex-CREPMF) : l’acquéreur réserve un lot foncier identifié.

La mission de Capital Foncier est fixée par écrit avec l’aménageur, qui la rémunère, et l’acquéreur en est informé avant de signer. L’avis technique préalable de Capital Foncier reste informatif : le notaire décide seul de la libération des fonds (Article II.4).

II.6 Engagement de remboursement en cas d’échec qualifié du programme

II.7 Articulation Titre I / Titre II : mécanismes distincts

II.8 Délai de rétractation (45 jours)

Compte tenu de la durée du cycle d’aménagement, l’acquéreur dispose d’un délai contractuel de rétractation de quarante-cinq (45) jours à compter de la signature du contrat de réservation pré-notarial, qui inclut le délai légal de dix (10) jours calendaires prévu aux articles 16 et 17 de la loi n° 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation. Pendant ces dix (10) premiers jours, aucun versement ni engagement de versement ne peut être exigé de l’acquéreur. L’exercice se fait par lettre recommandée ou e-mail avec accusé de réception, adressé conjointement à Capital Foncier et au notaire instrumentaire.

En cas d’exercice de la rétractation dans le délai de quarante-cinq (45) jours, le notaire restitue intégralement les sommes placées sous séquestre notarié. Les frais de dossier perçus au titre de l’Article II.9 sont également remboursés.

II.9 Frais de dossier (forfait de 75 000 FCFA)

Un forfait de soixante-quinze mille (75 000) FCFA est perçu par Capital Foncier ; il n’est exigible qu’à l’expiration du délai légal de dix (10) jours calendaires qui suit la signature du contrat de réservation pré-notarial (Article II.8), jamais pendant ce délai. Ce forfait couvre l’ouverture du dossier de l’acquéreur, la vérification d’identité (KYC), la rédaction du contrat de réservation et l’organisation de sa signature, et la coordination avec le notaire. Il est intégralement remboursé en cas de rétractation (Article II.8) ou d’échec qualifié du programme (Article II.6).

II.10 Signature du contrat de réservation

Le contrat de réservation pré-notarial est signé de façon manuscrite, en l’étude du notaire instrumentaire, par l’acquéreur en personne ou par un mandataire muni d’une procuration notariée.

L’acte authentique est signé devant le notaire, en personne ou par procuration.

Annexes

• Annexe III : Cas d’échec qualifié pour les programmes Titre II en pré-vente (liste définitive, pièces probantes, mécanique de remboursement), en validation juridique.
• Annexe IV : Modèle de contrat de réservation pré-notarial, en validation juridique (rédaction conjointe avec le notaire instrumentaire).

Les annexes sont en cours de finalisation avec notre cabinet d’avocats ivoirien et seront publiées en PDF téléchargeables distincts.