Glossaire du foncier ivoirien

L'ADU (Attestation de Droit d'Usage Coutumier) est le document unique et sécurisé qui remplace l'ancienne attestation villageoise depuis le 1er janvier 2025. Instituée par le décret n° 2021-784 et sécurisée par le SIGFU (décret n° 2021-862), elle requiert une triple signature (chef de village, président du CVGFR, lotisseur) et un IDUFCI unique. L'ADU n'est pas un titre de propriété : elle constitue une reconnaissance provisoire ouvrant la voie à l'ACD puis au Titre Foncier rural. Délai officiel : 180 jours (BÂTIR N°004) ; en pratique, 6 à 12 mois entre signature de l'ACD et sa publication au Livre Foncier. ACD publié = TF publié — même acte juridique, deux stades.

L'Agence Foncière Rurale (AFOR) est l'établissement public chargé de la mise en œuvre de la politique foncière rurale en Côte d'Ivoire. Elle supervise la certification foncière, l'immatriculation des terres rurales et la coordination des opérations de délimitation et de bornage.

Document juridique rédigé par un notaire qui formalise le transfert de propriété d'un terrain entre un vendeur et un acquéreur. L'acte de vente notarié est obligatoire et confère l'authenticité à la transaction.

Personne morale obligatoirement constituée avec un capital social minimum de 2 millions FCFA détenu par des Ivoiriens, titulaire d'un agrément du Ministre chargé du Logement et d'une garantie financière bancaire ou d'assurance.

Le prix d'aliénation est la somme que l'acquéreur doit verser à l'État pour obtenir la concession définitive d'un terrain urbain. Calculé par une commission ad hoc, il correspond à la valeur vénale de la parcelle selon le barème officiel.

L'Arrêté de Concession Définitive (ACD) est un acte administratif unilatéral par lequel l'État concède définitivement un terrain urbain. Il est signé par le Ministre de la Construction (à Abidjan) ou par le Préfet (hors Abidjan). L'ACD publié au Livre Foncier par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH) matérialise le Titre Foncier — même acte, deux stades administratifs (TF créé à l'étape 3 de la procédure, publication à l'étape 7). Délai réel : 6 à 12 mois. L'ACD publié au Livre Foncier est inattaquable et imprescriptible — c'est le Titre Foncier inscrit par la CPFH (même acte, deux stades administratifs).

L'Attestation Domaniale est un acte interne à l'administration ivoirienne. Elle n'est pas délivrée à l'acquéreur et ne confère pas la propriété. Prise par le Directeur du Domaine Urbain (Abidjan) ou les Directeurs Régionaux (intérieur du pays), elle est adressée au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques pour déclencher la création du Titre Foncier.

Contrat de location de longue durée (18 à 99 ans) portant sur un terrain. Le bail emphytéotique confère au preneur des droits proches de ceux d'un propriétaire, notamment le droit de construire et d'hypothéquer.

Opération réalisée par un géomètre expert agréé consistant à délimiter physiquement les limites d'une parcelle de terrain à l'aide de bornes. Le bornage contradictoire (en présence des voisins) est indispensable pour éviter tout litige.

La CAPPI est la Commission d'Agrément des Promoteurs et Programmes Immobiliers, instituée par le Décret 2013-223 du 22/03/2013. Elle examine et accorde l'agrément officiel des promoteurs immobiliers ainsi que l'approbation des programmes immobiliers en Côte d'Ivoire.

Le Certificat de Conformité Foncière (CCF) est un livrable privé émis par Capital Foncier à l'issue de contrôles de vérification documentaire (cadastre, Conservation Foncière, Tribunal, Géomètre, IDUFCI, notaire partenaire). Matérialisé par une référence sécurisée (format CCF-AAAA-NNNN-XXXX) et un QR code traçable, il atteste de la rigueur des contrôles Capital Foncier sur un lot commercialisé — il ne se substitue pas au Titre Foncier ni à un acte public.

Le Comité de Gestion Foncière Rurale (CGFR) est l'organe de gestion foncière rurale au niveau de la sous-préfecture, présidé par le sous-préfet. Institué par le Décret n°99-593 du 13 octobre 1999.

Le Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF) est le document qui atteste l'inscription d'une mutation (vente, succession, donation, échange) sur un Titre Foncier déjà existant (Art. 223 du Code de l'Urbanisme 2020). Il est délivré par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH, rattachée au Ministère du Budget — pas au MCLU), exclusivement via notaire. Frais d'inscription : 15 000 FCFA — hors honoraires notaire et droits d'enregistrement.

Le Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale (CVGFR) est l'organe local chargé de la gestion foncière au niveau du village. Il participe à l'enquête foncière, à la constatation des droits coutumiers et à la résolution des conflits fonciers.

Registre public de l'administration recensant l'ensemble des propriétés foncières d'un territoire. Le cadastre permet d'identifier un terrain, de connaître son propriétaire et de vérifier l'absence de litiges.

Document administratif délivré par la mairie ou le Ministère de la Construction qui indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain : constructibilité, hauteur maximale, destination autorisée (habitation, commerce, etc.).

Document délivré par l'autorité compétente à la fin des travaux, attestant que l'ouvrage réalisé correspond exactement aux plans et pièces approuvés du permis de construire. Obligatoire avant toute occupation ou exploitation du bâtiment.

Le certificat de mutation est le document officiel délivré par le conservateur foncier qui atteste du transfert de propriété d'un bien foncier d'un propriétaire à un autre. Il est prévu par les Articles 24-27 du Décret n°2023-238.

Document officiel délivré par le conservateur de la propriété foncière attestant qu'une personne est bien propriétaire d'un terrain inscrit au livre foncier. C'est la preuve ultime de propriété en droit ivoirien.

Le certificat foncier est un document délivré par le Préfet attestant des droits coutumiers constatés sur une parcelle rurale. C'est une passerelle vers le titre foncier. Les titulaires disposent de 3 ans pour requérir l'immatriculation.

Procédure par laquelle un huissier de justice certifie la conformité d'une copie de document foncier avec l'original détenu par l'administration. Le compulsoire garantit l'authenticité des documents.

Première étape de la procédure d'immatriculation. L'État accorde une concession provisoire de 3 ans renouvelable, pendant laquelle le concessionnaire doit mettre en valeur le terrain. Si les conditions sont remplies, la concession devient définitive (ACD).

Fonctionnaire de l'État responsable de la tenue du livre foncier et de l'inscription des titres de propriété. Il délivre les certificats de propriété et vérifie la validité des transactions foncières.

La Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques est l'institution publique chargée de tenir le livre foncier, d'inscrire les titres de propriété et de gérer les hypothèques immobilières en Côte d'Ivoire.

Convention écrite par laquelle un bailleur met en location un immeuble à usage d'habitation, obligatoirement enregistrée auprès de l'administration fiscale. Le bailleur ne peut exiger plus de 2 mois de loyer d'avance et le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer.

Ingénieur-conseil commis par le maître d'ouvrage pour contrôler les constructions après l'obtention du permis de construire, s'assurer de la qualité des matériaux et du respect des normes techniques, et garantir la stabilité du bâtiment.

Positions géographiques précises (latitude/longitude) des bornes d'un terrain, fournies par le géomètre expert lors du bornage. Les coordonnées GPS permettent d'identifier et de localiser un terrain sans ambiguïté.

Régime de propriété partagée applicable aux immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux. La copropriété est gérée par trois organes : l'Assemblée Générale des copropriétaires, le Conseil syndical (minimum 3 membres) et le Syndic.

Personne physique indépendante qui accomplit des opérations d'achat, vente et location d'immeubles. Il travaille obligatoirement sous le couvert et la garantie financière d'une agence immobilière qui endosse la responsabilité des opérations.

La Direction du Domaine, de la Conservation Foncière, de l'Enregistrement et du Timbre (DDCFET) est la direction du Ministère de l'Économie et des Finances chargée de la gestion du domaine de l'État, de la conservation foncière et des formalités d'enregistrement et de timbre.

La Direction Générale des Impôts (DGI) est l'administration fiscale ivoirienne. Dans le domaine foncier, elle héberge la Direction du Domaine, de la Conservation Foncière, de l'Enregistrement et du Timbre (DDCFET), qui gère le Livre Foncier et délivre les titres fonciers.

La DMISSA est la Direction du MCLU qui pilote la dématérialisation et la sécurisation des actes fonciers. Elle opère notamment la plateforme SIGNE de signature électronique, en partenariat avec le Ministère de la Fonction Publique et de la Modernisation (MFPMA).

En cas de vente ou de location d'un immeuble, des diagnostics techniques sont obligatoires pour vérifier la présence d'amiante, de plomb (saturnisme), de termites et d'autres risques sanitaires. Un dossier de diagnostic technique global doit être annexé au contrat.

Ensemble des terres en zone rurale relevant du droit coutumier, régies par la loi n°98-750 du 23 décembre 1998. Ces terres appartiennent aux communautés villageoises et ne peuvent être acquises qu'après purge des droits coutumiers.

Droit accordé à l'État ou à une collectivité publique d'acheter un terrain en priorité, au prix convenu entre le vendeur et l'acquéreur initial. Le droit de préemption s'exerce dans les zones d'aménagement différé (ZAD).

Taxes perçues par le Trésor public lors de l'enregistrement d'un acte de vente immobilière. Ils représentent environ 6 à 8% de la valeur du terrain et sont généralement à la charge de l'acquéreur.

Ensemble des vérifications juridiques, techniques et financières effectuées avant l'achat d'un terrain pour s'assurer de la légitimité du vendeur, de l'absence de litiges et de la conformité des documents.

Procédure par laquelle la puissance publique contraint toute personne physique ou morale à la cession forcée de ses droits de propriété sur un bien immobilier, moyennant une indemnisation juste et préalable.

Ensemble des terres du domaine privé ou public de l'État couvertes par les documents d'urbanisme (SDU, PUD, Schéma de Structure, Plan d'Urbanisme de Détail). Le foncier urbain est régi par le Code de l'Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain.

Le Guichet Unique du Foncier et de l'Habitat (GUF) est le point d'entrée unique pour les usagers du foncier urbain au Ministère de la Construction. Situé à la Tour D, rez-de-chaussée, Abidjan Plateau, c'est ici que l'on dépose les demandes d'ACD et les documents administratifs liés au foncier.

Professionnel agréé par l'État spécialisé dans la délimitation, le mesurage et le morcellement des terrains. Son intervention est obligatoire pour le bornage et la constitution de dossiers fonciers.

Sûreté réelle portant sur un terrain immatriculé, permettant au créancier de saisir et vendre le bien en cas de non-remboursement d'une dette. L'hypothèque est inscrite au livre foncier par le conservateur.