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La référence francophone du vocabulaire foncier en Côte d'Ivoire. ACD, titre foncier, attestation villageoise, lotissement… chaque terme expliqué simplement pour investir en toute confiance.
L'ADU (Attestation de Droit d'Usage Coutumier) est le document unique et sécurisé qui remplace l'ancienne attestation villageoise depuis le 1er janvier 2025. Instituée par le décret n° 2021-784 et sécurisée par le SIGFU (décret n° 2021-862), elle requiert une triple signature (chef de village, président du CVGFR, lotisseur) et un IDUFCI unique. L'ADU n'est pas un titre de propriété : elle constitue une reconnaissance provisoire ouvrant la voie à l'ACD puis au Titre Foncier rural. Délai officiel : 180 jours (BÂTIR N°004) ; en pratique, 6 à 12 mois entre signature de l'ACD et sa publication au Livre Foncier. ACD publié = TF publié — même acte juridique, deux stades.
L'Agence Foncière Rurale (AFOR) est l'établissement public chargé de la mise en œuvre de la politique foncière rurale en Côte d'Ivoire. Elle supervise la certification foncière, l'immatriculation des terres rurales et la coordination des opérations de délimitation et de bornage.
Document juridique rédigé par un notaire qui formalise le transfert de propriété d'un terrain entre un vendeur et un acquéreur. L'acte de vente notarié est obligatoire et confère l'authenticité à la transaction.
Personne morale obligatoirement constituée avec un capital social minimum de 2 millions FCFA détenu par des Ivoiriens, titulaire d'un agrément du Ministre chargé du Logement et d'une garantie financière bancaire ou d'assurance.
Le prix d'aliénation est la somme que l'acquéreur doit verser à l'État pour obtenir la concession définitive d'un terrain urbain. Calculé par une commission ad hoc, il correspond à la valeur vénale de la parcelle selon le barème officiel.
L'Arrêté de Concession Définitive (ACD) est un acte administratif unilatéral par lequel l'État concède définitivement un terrain urbain. Il est signé par le Ministre de la Construction (à Abidjan) ou par le Préfet (hors Abidjan). L'ACD publié au Livre Foncier par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH) matérialise le Titre Foncier — même acte, deux stades administratifs (TF créé à l'étape 3 de la procédure, publication à l'étape 7). Délai réel : 6 à 12 mois. L'ACD publié au Livre Foncier est inattaquable et imprescriptible — c'est le Titre Foncier inscrit par la CPFH (même acte, deux stades administratifs).
L'Attestation Domaniale est un acte interne à l'administration ivoirienne. Elle n'est pas délivrée à l'acquéreur et ne confère pas la propriété. Prise par le Directeur du Domaine Urbain (Abidjan) ou les Directeurs Régionaux (intérieur du pays), elle est adressée au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques pour déclencher la création du Titre Foncier.
Contrat de location de longue durée (18 à 99 ans) portant sur un terrain. Le bail emphytéotique confère au preneur des droits proches de ceux d'un propriétaire, notamment le droit de construire et d'hypothéquer.
Opération réalisée par un géomètre expert agréé consistant à délimiter physiquement les limites d'une parcelle de terrain à l'aide de bornes. Le bornage contradictoire (en présence des voisins) est indispensable pour éviter tout litige.
La CAPPI est la Commission d'Agrément des Promoteurs et Programmes Immobiliers, instituée par le Décret 2013-223 du 22/03/2013. Elle examine et accorde l'agrément officiel des promoteurs immobiliers ainsi que l'approbation des programmes immobiliers en Côte d'Ivoire.
Le Certificat de Conformité Foncière (CCF) est un livrable privé émis par Capital Foncier à l'issue de contrôles de vérification documentaire (cadastre, Conservation Foncière, Tribunal, Géomètre, IDUFCI, notaire partenaire). Matérialisé par une référence sécurisée (format CCF-AAAA-NNNN-XXXX) et un QR code traçable, il atteste de la rigueur des contrôles Capital Foncier sur un lot commercialisé — il ne se substitue pas au Titre Foncier ni à un acte public.
Le Comité de Gestion Foncière Rurale (CGFR) est l'organe de gestion foncière rurale au niveau de la sous-préfecture, présidé par le sous-préfet. Institué par le Décret n°99-593 du 13 octobre 1999.
Le Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF) est le document qui atteste l'inscription d'une mutation (vente, succession, donation, échange) sur un Titre Foncier déjà existant (Art. 223 du Code de l'Urbanisme 2020). Il est délivré par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH, rattachée au Ministère du Budget — pas au MCLU), exclusivement via notaire. Frais d'inscription : 15 000 FCFA — hors honoraires notaire et droits d'enregistrement.
Le Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale (CVGFR) est l'organe local chargé de la gestion foncière au niveau du village. Il participe à l'enquête foncière, à la constatation des droits coutumiers et à la résolution des conflits fonciers.
Registre public de l'administration recensant l'ensemble des propriétés foncières d'un territoire. Le cadastre permet d'identifier un terrain, de connaître son propriétaire et de vérifier l'absence de litiges.
Document administratif délivré par la mairie ou le Ministère de la Construction qui indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain : constructibilité, hauteur maximale, destination autorisée (habitation, commerce, etc.).
Document délivré par l'autorité compétente à la fin des travaux, attestant que l'ouvrage réalisé correspond exactement aux plans et pièces approuvés du permis de construire. Obligatoire avant toute occupation ou exploitation du bâtiment.
Le certificat de mutation est le document officiel délivré par le conservateur foncier qui atteste du transfert de propriété d'un bien foncier d'un propriétaire à un autre. Il est prévu par les Articles 24-27 du Décret n°2023-238.
Document officiel délivré par le conservateur de la propriété foncière attestant qu'une personne est bien propriétaire d'un terrain inscrit au livre foncier. C'est la preuve ultime de propriété en droit ivoirien.
Le certificat foncier est un document délivré par le Préfet attestant des droits coutumiers constatés sur une parcelle rurale. C'est une passerelle vers le titre foncier. Les titulaires disposent de 3 ans pour requérir l'immatriculation.
Procédure par laquelle un huissier de justice certifie la conformité d'une copie de document foncier avec l'original détenu par l'administration. Le compulsoire garantit l'authenticité des documents.
Première étape de la procédure d'immatriculation. L'État accorde une concession provisoire de 3 ans renouvelable, pendant laquelle le concessionnaire doit mettre en valeur le terrain. Si les conditions sont remplies, la concession devient définitive (ACD).
Fonctionnaire de l'État responsable de la tenue du livre foncier et de l'inscription des titres de propriété. Il délivre les certificats de propriété et vérifie la validité des transactions foncières.
La Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques est l'institution publique chargée de tenir le livre foncier, d'inscrire les titres de propriété et de gérer les hypothèques immobilières en Côte d'Ivoire.
Convention écrite par laquelle un bailleur met en location un immeuble à usage d'habitation, obligatoirement enregistrée auprès de l'administration fiscale. Le bailleur ne peut exiger plus de 2 mois de loyer d'avance et le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer.
Ingénieur-conseil commis par le maître d'ouvrage pour contrôler les constructions après l'obtention du permis de construire, s'assurer de la qualité des matériaux et du respect des normes techniques, et garantir la stabilité du bâtiment.
Positions géographiques précises (latitude/longitude) des bornes d'un terrain, fournies par le géomètre expert lors du bornage. Les coordonnées GPS permettent d'identifier et de localiser un terrain sans ambiguïté.
Régime de propriété partagée applicable aux immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux. La copropriété est gérée par trois organes : l'Assemblée Générale des copropriétaires, le Conseil syndical (minimum 3 membres) et le Syndic.
Personne physique indépendante qui accomplit des opérations d'achat, vente et location d'immeubles. Il travaille obligatoirement sous le couvert et la garantie financière d'une agence immobilière qui endosse la responsabilité des opérations.
La Direction du Domaine, de la Conservation Foncière, de l'Enregistrement et du Timbre (DDCFET) est la direction du Ministère de l'Économie et des Finances chargée de la gestion du domaine de l'État, de la conservation foncière et des formalités d'enregistrement et de timbre.
La Direction Générale des Impôts (DGI) est l'administration fiscale ivoirienne. Dans le domaine foncier, elle héberge la Direction du Domaine, de la Conservation Foncière, de l'Enregistrement et du Timbre (DDCFET), qui gère le Livre Foncier et délivre les titres fonciers.
La DMISSA est la Direction du MCLU qui pilote la dématérialisation et la sécurisation des actes fonciers. Elle opère notamment la plateforme SIGNE de signature électronique, en partenariat avec le Ministère de la Fonction Publique et de la Modernisation (MFPMA).
En cas de vente ou de location d'un immeuble, des diagnostics techniques sont obligatoires pour vérifier la présence d'amiante, de plomb (saturnisme), de termites et d'autres risques sanitaires. Un dossier de diagnostic technique global doit être annexé au contrat.
Ensemble des terres en zone rurale relevant du droit coutumier, régies par la loi n°98-750 du 23 décembre 1998. Ces terres appartiennent aux communautés villageoises et ne peuvent être acquises qu'après purge des droits coutumiers.
Droit accordé à l'État ou à une collectivité publique d'acheter un terrain en priorité, au prix convenu entre le vendeur et l'acquéreur initial. Le droit de préemption s'exerce dans les zones d'aménagement différé (ZAD).
Taxes perçues par le Trésor public lors de l'enregistrement d'un acte de vente immobilière. Ils représentent environ 6 à 8% de la valeur du terrain et sont généralement à la charge de l'acquéreur.
Ensemble des vérifications juridiques, techniques et financières effectuées avant l'achat d'un terrain pour s'assurer de la légitimité du vendeur, de l'absence de litiges et de la conformité des documents.
Le Guichet Unique du Foncier et de l'Habitat (GUF) est le point d'entrée unique pour les usagers du foncier urbain au Ministère de la Construction. Situé à la Tour D, rez-de-chaussée, Abidjan Plateau, c'est ici que l'on dépose les demandes d'ACD et les documents administratifs liés au foncier.
Professionnel agréé par l'État spécialisé dans la délimitation, le mesurage et le morcellement des terrains. Son intervention est obligatoire pour le bornage et la constitution de dossiers fonciers.
L'Identifiant Unique des Parcelles Foncières en Côte d'Ivoire (IDUFCI) est un code alphanumérique de 20 caractères attribué à chaque parcelle du domaine foncier urbain et rural. Institué par le Décret n°2019-221, c'est le seul référentiel foncier reconnu par les administrations.
Procédure administrative et judiciaire qui consiste à inscrire un terrain au livre foncier pour obtenir un titre de propriété définitif. L'immatriculation passe par la réquisition, le bornage, la publicité, le jugement et l'inscription.
Taxe annuelle due par les propriétaires de biens immobiliers, calculée sur la base de la valeur locative du terrain ou de la construction. L'impôt foncier est collecté par la Direction Générale des Impôts.
Situation juridique dans laquelle un terrain appartient à plusieurs personnes (co-propriétaires) sans que la part de chacun soit matériellement délimitée. L'indivision est fréquente lors des successions.
Document administratif délivré par le Ministère de la Construction attribuant un lot dans un lotissement approuvé à un bénéficiaire. C'est un premier document officiel qui doit être suivi d'une concession provisoire puis d'un ACD.
Registre officiel tenu par la conservation foncière dans lequel sont inscrits tous les titres fonciers, les ACD (Arrêtés de Concession Définitive) et les droits réels immobiliers. L'inscription au livre foncier confère un droit de propriété définitif et inattaquable.
Opération d'urbanisme qui consiste à diviser un grand terrain en parcelles (lots) destinées à être vendues pour la construction. Un lotissement approuvé a reçu l'agrément du Ministère de la Construction.
Lotissement qui a obtenu l'arrêté d'approbation du Ministère de la Construction et de l'Urbanisme. Cette approbation garantit le respect des normes d'urbanisme, la constructibilité des lots et la planification des voiries.
Le MCBPE (Ministère de l'Économie, des Finances et du Budget, anciennement Secrétariat d'État auprès du Premier Ministre chargé du Budget et du Portefeuille de l'État, SEPMBPE) est l'autorité de tutelle de la DGI. Il héberge donc la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH), qui délivre les titres fonciers.
Contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel (comme Capital Foncier) la mission de vendre ou promouvoir son terrain, moyennant une commission. Le mandat peut être exclusif ou non exclusif.
Obligation imposée au détenteur d'une concession provisoire de réaliser des aménagements (construction, clôture, plantation) dans un délai de 3 ans pour obtenir la concession définitive (ACD).
Division d'un terrain immatriculé en plusieurs parcelles distinctes, chacune recevant un titre foncier propre. Le morcellement est réalisé par un géomètre expert et validé par la conservation foncière.
Le Programme National de Sécurisation du Foncier Rural (PNSFR) est le programme gouvernemental visant à sécuriser l'ensemble des terres rurales en Côte d'Ivoire par la certification et l'immatriculation foncière.
Le PRESFOR est le Programme National de Sécurisation Foncière Rurale, piloté par l'Agence Foncière Rurale (AFOR). Il vise à délivrer des Certificats Fonciers ruraux dans environ 3 353 villages, transformant progressivement le droit coutumier en droit écrit.
Autorisation administrative obligatoire délivrée par le guichet unique du permis de construire (GUPC) avant toute construction. Le dossier comprend les plans architecturaux, le titre foncier et l'étude d'impact.
Document de planification urbaine qui trace le cadre général et normatif de l'aménagement et du développement spatial d'une agglomération. Il fixe les principaux équipements structurants et établit une prévision sur la forme et les étapes du développement.
Document d'urbanisme qui complète le SDU ou le PUD en précisant, pour un quartier ou secteur spécifique, le détail de l'organisation urbaine et les règles d'utilisation du sol.
Document graphique approuvé par le Ministère de la Construction représentant la division d'un terrain en lots, les voiries, les espaces publics et les équipements prévus. C'est la référence pour identifier chaque lot.
Document technique réalisé par un géomètre expert représentant les caractéristiques physiques d'un terrain : relief, limites, constructions existantes, végétation, courbes de niveau. Indispensable avant toute construction.
La demande de position foncière est une étape préalable obligatoire depuis le 31 mars 2025, à effectuer avant toute demande d'Arrêté de Concession Définitive (ACD). Elle permet à l'administration de vérifier l'absence de conflit sur la parcelle.
Mécanisme juridique par lequel une personne peut acquérir la propriété d'un terrain après l'avoir occupé de manière continue et paisible pendant une durée déterminée par la loi. Ne s'applique pas aux terrains immatriculés.
Acte juridique par lequel un propriétaire (mandant) autorise une personne de confiance (mandataire) à effectuer des démarches foncières en son nom : signature d'actes, suivi administratif, vente ou achat de terrain.
Avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre son terrain à un acheteur identifié, à un prix convenu, dans un délai déterminé. La promesse est souvent assortie du versement d'un acompte (10 à 20% du prix).
Procédure par laquelle les droits coutumiers des communautés villageoises sur un terrain sont éteints au profit de l'État ou d'un particulier, moyennant indemnisation. C'est un préalable obligatoire à l'immatriculation.
Opération d'aménagement consistant à regrouper et redistribuer des parcelles de terrain morcelées pour créer des lots de taille et forme plus rationnelles, adaptées à l'urbanisation ou à l'agriculture.
Terrains acquis et conservés par l'État ou les collectivités en prévision de futurs aménagements (routes, écoles, hôpitaux, espaces verts). Les réserves foncières ne sont pas vendables.
Le SDUGA est le Schéma Directeur d'Urbanisme du Grand Abidjan, approuvé par décret en 2016, qui planifie l'aménagement urbain d'Abidjan et des 6 communes périphériques (Anyama, Bingerville, Songon, Jacqueville, Bonoua, Grand-Bassam et Azaguié) à l'horizon 2030.
Le SDUGY est le Schéma Directeur d'Urbanisme du Grand Yamoussoukro, qui organise l'aménagement de la capitale politique ivoirienne et de sa zone d'influence, étendue sur plusieurs kilomètres autour de la ville.
Le Système d'Information du Foncier Rural de Côte d'Ivoire (SIFOR-CI) est la plateforme numérique nationale de gestion du foncier rural, créée par l'Ordonnance n°2025-85 du 12 février 2025 et gérée par l'AFOR (Agence Foncière Rurale).
Le SIGFU (Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain) est la plateforme numérique officielle du Ministère de la Construction qui digitalise la procédure ACD. Créé par le Décret n° 2021-862, opérationnel depuis mars 2025, il a réduit le délai ACD de plusieurs années à 3-6 mois. Portail : sigfu.gouv.ci.
SIGNE est la plateforme de signature électronique du MCLU, opérationnelle depuis janvier 2024. Elle permet au Ministre de signer ACD, titres fonciers et autres actes administratifs à distance, réduisant les délais de 17 000 à 24 000-30 000 actes signés par an.
Document de planification urbaine à caractère prévisionnel et prospectif qui trace, sur une période déterminée, les grandes orientations d'aménagement et les perspectives de développement de l'espace urbain. Il couvre une ou plusieurs agglomérations contiguës.
Document d'urbanisme qui s'applique à une zone, un quartier ou un secteur non couvert par un Plan d'Urbanisme Directeur (PUD). Il permet de planifier l'aménagement de zones encore non structurées.
Charge imposée sur un terrain (fonds servant) au profit d'un autre terrain (fonds dominant) ou de l'intérêt public. Les servitudes limitent l'usage d'un terrain : passage, vue, canalisation, ligne électrique.
Document de vente rédigé et signé directement entre les parties (vendeur et acheteur) sans l'intervention d'un notaire. En matière foncière, l'acte sous seing privé n'est PAS suffisant et ne protège pas l'acheteur.
Manœuvre frauduleuse consistant à vendre ou hypothéquer un immeuble dont on n'est pas ou plus propriétaire. Puni de 1 à 5 ans d'emprisonnement et d'une amende de 300 000 à 3 000 000 FCFA.
Personne physique ou morale chargée de représenter le syndicat des copropriétaires, de collecter les charges, d'entretenir les parties communes et de gérer les finances de la copropriété. Il est désigné par l'Assemblée Générale parmi les syndics agréés.
La taxe d'établissement du Titre Foncier est un impôt perçu par l'État lors de l'inscription d'un TF au Livre Foncier. Elle est libératoire des droits d'enregistrement et de publicité, et son montant est fonction de la valeur vénale de la parcelle.
Impôt prélevé sur le profit réalisé lors de la revente d'un terrain ou d'un bien immobilier à un prix supérieur au prix d'achat. Le taux est généralement de 10% sur la plus-value nette.
Le titre foncier est le document juridique le plus sécurisé en droit ivoirien. Délivré par le conservateur de la propriété foncière après inscription au livre foncier, il est définitif, inattaquable et imprescriptible.
L'état domanial retrace la vie administrative d'une parcelle : il reflète les informations contenues dans les registres domaniaux du Ministère de la Construction (MCLU). Il liste les différents actes délivrés sur la parcelle (ACD, ACP, lettre d'attribution, etc.). Coût : 5 000 FCFA. Délivré par la Direction du Domaine Urbain.
L'état foncier est le document qui retrace la vie juridique d'une parcelle : il reflète les informations contenues dans le Livre Foncier (titulaire, hypothèques, saisies, servitudes). Délivré par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH, rattachée MCBPE). Coût : 3 000 FCFA. À demander avant toute signature.
Nos conseillers sont disponibles pour vous expliquer chaque étape et répondre à vos interrogations.