Qu'est-ce que le Schéma Directeur d'Urbanisme (SDU) en Côte d'Ivoire ?
Document de planification urbaine à caractère prévisionnel et prospectif qui trace, sur une période déterminée, les grandes orientations d'aménagement et les perspectives de développement de l'espace urbain. Il couvre une ou plusieurs agglomérations contiguës.
Definition complete
Définition juridique
Le Schéma Directeur d'Urbanisme (SDU) est l'outil de planification urbaine défini par la Loi n°2020-624 du 14 août 2020 (Code de l'Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain). Il a un caractère prévisionnel et prospectif et trace, sur une période déterminée, les perspectives de développement et les grandes orientations d'aménagement de l'espace urbain.
Contenu
- Définit les grands axes de développement de l'agglomération
- Établit les principales structures de l'espace considéré
- Couvre une ou plusieurs agglomérations contiguës
- Prévoit le développement à court, moyen et long terme
Hiérarchie des documents d'urbanisme
- SDU — Orientations générales (niveau le plus large)
- PUD — Plan d'Urbanisme Directeur (équipements et développement d'une agglomération)
- Schéma de Structure — Pour les zones non couvertes par le PUD
- Plan d'Urbanisme de Détail — Organisation fine d'un quartier spécifique
Importance pour l'investissement foncier
Avant d'investir dans un terrain, il est important de vérifier sa conformité avec le SDU en vigueur. Un terrain situé dans une zone prévue pour le développement urbain peut prendre de la valeur, tandis qu'un terrain en zone non constructible selon le SDU peut poser des problèmes.
Sources juridiques
Loi n°2020-624 du 14 août 2020 instituant le Code de l'Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain, Article 83.
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Autres termes du glossaire
L'ADU (Attestation de Droit d'Usage Coutumier) est le document unique et sécurisé qui remplace l'ancienne attestation villageoise depuis le 1er juillet 2024, et qui est gratuite (MCLU, août 2024). Prévue par l'arrêté n° 0059/MCLU/DGUF/DDU du 7 décembre 2022, pris dans le cadre du décret n° 2021-784, elle est établie par le ministère de la Construction dans le SIGFU (décret n° 2021-862), avec un IDUFCI unique, puis remise par la chefferie. Seule la signature du chef de village est obligatoire ; celles du président du comité villageois de gestion foncière et du lotisseur dépendent de la décision de la communauté. L'ADU n'est pas un titre de propriété : elle constitue une reconnaissance provisoire ouvrant la voie à l'ACD, dont la publication au Livre Foncier vaut Titre Foncier. En pratique, le délai entre signature de l'ACD et sa publication au Livre Foncier est souvent plus long. ACD publié = TF publié — même acte juridique, deux stades.
L'Agence Foncière Rurale (AFOR) est l'établissement public chargé de la mise en œuvre de la politique foncière rurale en Côte d'Ivoire. Elle supervise la certification foncière, l'immatriculation des terres rurales et la coordination des opérations de délimitation et de bornage.
Document juridique rédigé par un notaire qui formalise le transfert de propriété d'un terrain entre un vendeur et un acquéreur. L'acte de vente notarié est obligatoire et confère l'authenticité à la transaction.
Personne morale obligatoirement constituée avec un capital social minimum de 2 millions FCFA détenu par des Ivoiriens, titulaire d'un agrément du Ministre chargé du Logement et d'une garantie financière bancaire ou d'assurance.
Le prix d'aliénation est la somme que l'acquéreur doit verser à l'État pour obtenir la concession définitive d'un terrain urbain. Calculé par une commission ad hoc, il correspond à la valeur vénale de la parcelle selon le barème officiel.