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Mécanisme exclusif Capital Foncier
Pour qu'un opérateur puisse financer ses travaux sans bloquer vos fonds, nous lui demandons d'affecter en exclusivité un ou plusieurs lots tiers, déjà titrés ou en voie de l'être, valant 1,5 à 2 fois la somme que vous versez. Si la livraison effective de votre lot ne se fait pas, ces lots vous reviennent — par acte notarié.
Chaque verrou ajoute une couche d'engagement opérateur. Aucune ne dépend d'une autorité administrative.
Tous les documents originaux du lot de substitution (attestation villageoise, ADU, plan de bornage, PV de bornage, récépissés fiscaux) sont déposés en séquestre conventionnel chez le notaire instrumentaire (Art. 1956 Code civil ivoirien). Sans ces originaux, l'opérateur ne peut pas pratiquement vendre ce lot à un tiers.
Une promesse synallagmatique de cession sous condition est signée chez le notaire (Art. 1589 Code civil ivoirien). Si la livraison effective de votre lot n'est pas constatée à terme, le mandat irrévocable d'intérêt commun (Art. 1984 et suivants Code civil ivoirien) permet au notaire de transférer automatiquement le lot de substitution aux acquéreurs.
Chaque affectation est inscrite dans un répertoire interne Capital Foncier publié à titre informatif. Tout acquéreur potentiel d'un lot affecté peut le consulter publiquement. Cette publication crée une connaissance opposable aux tiers de mauvaise foi (sans constituer une publicité foncière au sens du Livre Foncier de la CPFH).
Les dirigeants de la société opérateur s'engagent personnellement à ce que la société respecte l'affectation (Art. 1120 Code civil ivoirien). Si la société viole l'engagement (cession cachée, contestation), les dirigeants sont solidairement responsables sur leurs biens propres.
L'achat d'un terrain avant sa livraison effective présente un risque connu : si l'opérateur ne livre pas dans les délais, l'acquéreur peut perdre son apport. Les solutions classiques (séquestre intégral des fonds, garanties bancaires) sont soit incompatibles avec la trésorerie d'un opérateur intermédiaire, soit indisponibles sur le marché ivoirien pour les lots non-titrés.
L'affectation foncière exclusive est notre réponse : elle utilise des outils du droit civil ivoirien classique (séquestre conventionnel, promesse synallagmatique, mandat irrévocable, porte-fort) pour créer un dispositif de sûreté qui ne dépend pas du Livre Foncier de la CPFH. Le tout est regroupé dans un acte notarié unique : l'Acte de Sûreté Foncière Conventionnelle (ASFC).
Vous réservez un lot et signez la promesse synallagmatique chez le notaire.
Vous versez les fonds sur le compte CARPA temporaire du notaire.
L'opérateur affecte un ou plusieurs lots de substitution chez le même notaire ; l'ASFC est instrumenté ; les 4 verrous sont en place.
Le notaire libère les fonds à l'opérateur en une seule fois — il peut financer ses travaux.
Si la livraison effective est constatée → mainlevée du verrou foncier ; vous êtes propriétaire de votre lot.
Si la livraison n'a pas lieu → le pacte de cession est activé ; le lot de substitution vous est transféré au prorata des montants versés.
La valeur du lot de substitution est calibrée pour absorber une décote de revente éventuelle.
Ratio cible : 1,5×. La liquidité du lot est élevée — sa revente après transfert se fait sans décote significative.
Ratio cible : 1,7×. Légère décote possible à la revente ; le ratio compense.
Ratio cible : 2×. La régularisation du statut juridique est nécessaire avant revente fluide ; le ratio plus large compense la friction.
Transparence : voici les limites assumées du dispositif.
L'affectation foncière exclusive n'est PAS une publicité foncière au sens du Livre Foncier — seule la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH) tient ce registre officiel. Elle n'est PAS opposable à un tiers acquéreur de bonne foi qui n'aurait pas consulté le Répertoire interne CF.
Capital Foncier n'est PAS agent des sûretés OHADA, ni établissement de crédit, ni établissement de paiement, ni assureur. Le notaire instrumentaire reste le seul tiers de confiance technique — Capital Foncier émet un avis technique informatif, sans pouvoir de blocage.
Le mécanisme repose sur la qualité de l'opérateur, du notaire instrumentaire et du lot de substitution. Capital Foncier audite chaque programme avant inscription, mais ne peut pas garantir le résultat — la valeur réellement récupérable en cas d'activation dépend de la liquidité du lot au moment de la mutation.
Non. Vous avez une promesse synallagmatique de cession sous condition et un mandat irrévocable au notaire. Le transfert effectif n'opère qu'en cas de défaillance constatée.
Le notaire instrumentaire constate la non-livraison effective dans le délai contractuel, sur base d'éléments factuels (absence de bornage, absence de viabilisation, etc.). Un huissier peut être mandaté pour le constat.
La répartition des lots de substitution se fait au prorata des montants versés sur le compte CARPA. Un acquéreur ne peut pas mobiliser plus que sa quote-part.
Non. C'est un répertoire interne Capital Foncier publié à titre informatif. Sa fonction : créer une connaissance opposable aux tiers de mauvaise foi qui pourraient acheter un lot déjà affecté en sûreté. Ce n'est PAS un substitut au Livre Foncier officiel.
Le mandat irrévocable et l'engagement de porte-fort des dirigeants subsistent en principe ; cependant, en procédure collective OHADA, la sûreté constituée moins de 18 mois avant cessation de paiements peut être annulable. Capital Foncier audite la solvabilité de l'opérateur avant d'inscrire un programme — le risque est limité, pas nul.
Le ratio compense le risque de décote à la revente du lot de substitution si l'activation est nécessaire. Plus le statut juridique du lot est précaire (attestation villageoise) ou plus la zone est moins liquide, plus le ratio doit être élevé.
Découvrez les programmes ouverts à la pré-vente avec affectation foncière exclusive.
