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Comprendre le processus essentiel de la purge des droits coutumiers pour le développement urbain en Côte d'Ivoire.
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En Côte d'Ivoire, la majorité des terrains urbains étaient, à l'origine, des terres coutumières appartenant à des communautés villageoises. Avant qu'un lotissement puisse être créé et qu'un ACD puisse être délivré, l'État doit d'abord purger les droits coutumiers — c'est-à-dire indemniser les communautés qui détiennent ces droits pour que la terre entre officiellement dans le domaine foncier urbain de l'État.
Si cette étape n'a pas été correctement réalisée, le terrain reste juridiquement contestable. Et les familles autochtones peuvent revendiquer leurs droits — même des années après la vente.
Comprendre ce mécanisme est fondamental pour tout investisseur.
La purge des droits coutumiers est la procédure par laquelle l'État indemnise les communautés villageoises détentrices de droits traditionnels sur un terrain, afin de l'intégrer dans le domaine foncier urbain. Elle est encadrée par :
Selon le Ministère de la Construction (BÂTIR nos Villes N°0001, 2018), seul l'État est habilité à purger les droits coutumiers, pour son propre compte ou pour celui des collectivités territoriales. Les personnes privées ne peuvent procéder à la purge que via une convention passée avec et pour le compte de l'État.
L'arrêté de purge est le document qui atteste que les droits coutumiers ont été légalement éteints sur le terrain. Sans cet arrêté, le lotissement ne peut pas être approuvé.
Source : afor.ci — Décret n° 2019-266
Le Décret n° 2013-224 du 22 mars 2013 modifié par le Décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014 fixe le barème géographique officiel de la purge. Les montants varient selon la zone :
| Zone géographique | Barème officiel (FCFA/m²) |
|---|---|
| District Autonome d'Abidjan | 2 000 |
| District Autonome de Yamoussoukro | 1 500 |
| Chef-lieu de Région | 1 000 |
| Chef-lieu de Département | 750 |
| Chef-lieu de Sous-préfecture | 600 |
Source : Décret n° 2013-224 modifié, cité dans le magazine officiel du MCLU « BÂTIR nos Villes » N°0001 (janvier-février 2018).
L'indemnisation liée aux cultures est prise en compte et réglée séparément, sur la base de l'évaluation et du barème établis par le Ministère en charge de l'Agriculture.
Délais officiels de la purge : la loi prévoit des délais réglementaires pour chaque étape (identification, constatation, négociation, arrêté ministériel). Dans la pratique, ces délais peuvent être beaucoup plus longs pour des raisons variées qu'on ne sait pas toujours expliquer (contestations, refus de certaines familles, dossiers incomplets, va-et-vient entre services).
Le mode traditionnel : l'État verse une somme d'argent aux familles détentrices, calculée sur la base du barème officiel. Depuis les orientations prises par le Ministre Isaac De (BÂTIR nos Villes N°0001, 2018), les paiements sont désormais effectués par le Trésor Public sur le compte bancaire de chaque détenteur (Relevé d'Identité Bancaire préalablement transmis), et non plus par l'intermédiaire d'un tiers. Cette sécurisation vise à s'assurer que l'argent parvient effectivement aux bénéficiaires.
Les nouvelles orientations du MCLU permettent désormais aux détenteurs de droits coutumiers de recevoir des biens immobiliers ou des terrains aménagés en compensation partielle des ressources dues au titre de la purge. L'objectif est de convertir les rentes agricoles en rentes immobilières — offrant aux communautés une valeur patrimoniale durable plutôt qu'une somme ponctuelle.
| Mode | Avantages | Limites |
|---|---|---|
| Numéraire via Trésor Public | Versement direct, traçable | Montant parfois jugé insuffisant, pas de patrimoine durable |
| En nature (lots aménagés — dation en paiement) | Patrimoine durable, insertion dans la ville | Logistique complexe, délais plus longs |
Rattaché au Cabinet du Ministre de la Construction, le Service de la Recherche du Foncier pour les Grands Projets de l'État (SRFGPE) est chargé de :
Source : Magazine BÂTIR nos Villes N°0001 (janvier-février 2018), interview du Ministre de la Construction et de M. Anikpo Yed Melei (Chef du Service SRFGPE à l'époque).
Une réserve foncière est un terrain que l'État constitue pour des besoins d'intérêt général : routes, écoles, centres de santé, espaces verts, lignes haute tension, infrastructures publiques. Ces terrains sont inconstructibles pour les particuliers.
Pour les grands projets d'infrastructure, l'État dispose du SRFGPE (voir section précédente) au sein du MCLU. Ce service :
Source : construction.gouv.ci — MCLU
Un terrain situé sur une emprise publique projetée (route future, zone d'utilité publique) est un terrain à risque. Même si un vendeur vous le propose avec un document de propriété, la construction pourra être empêchée ou démolie si le terrain est dans une réserve foncière.
Comment vérifier : commandez un état domanial (5 000 FCFA au MCLU) — il révèle si le terrain est frappé d'une servitude publique ou s'il est dans une zone réservée.
Source : servicepublic.gouv.ci
Si la purge n'a pas été correctement réalisée — ou si certaines familles n'ont pas été consultées — des revendications peuvent émerger des années plus tard. Ces litiges sont fréquents dans les zones d'extension du Grand Abidjan (Songon, Bingerville, Anyama) où l'urbanisation avance plus vite que les procédures de purge.
Un lotissement dont la purge est contestée peut voir son arrêté d'approbation remis en cause. Si le lotissement est annulé, les ACD délivrés sur ses lots deviennent caducs.
Sur un terrain dont les droits coutumiers n'ont pas été purgés, la procédure d'ACD ne peut pas aboutir. Le dossier sera rejeté au GUFH (Guichet Unique du Foncier et de l'Habitat — Tél : 27 20 21 74 78).
Sources officielles :
Pour aller plus loin :
C'est la procédure par laquelle l'État indemnise les communautés villageoises pour éteindre leurs droits traditionnels sur un terrain, afin de l'intégrer dans le domaine foncier urbain. Elle est encadrée par le Décret n° 2013-224 (modifié par le Décret 2014-25), la Loi n° 98-750, le Décret n° 2019-266 et l'Ordonnance n° 2013-481.
Selon le Décret n° 2013-224 modifié, le barème géographique est de 2 000 FCFA/m² dans le District d'Abidjan, 1 500 FCFA/m² à Yamoussoukro, 1 000 FCFA/m² en chef-lieu de Région, 750 FCFA/m² en chef-lieu de Département et 600 FCFA/m² en chef-lieu de Sous-préfecture. L'indemnisation des cultures se calcule séparément sur la base du barème du Ministère de l'Agriculture.
Non. Seul l'État est habilité à purger, pour son propre compte ou pour celui des collectivités territoriales. Les personnes privées ne peuvent procéder à la purge que dans le cadre d'une convention passée avec et pour le compte de l'État.
Demandez l'arrêté de purge au vendeur ou au lotisseur. Vérifiez également l'arrêté d'approbation du lotissement au MCLU — un lotissement ne peut être approuvé que si la purge a été effectuée. Un état domanial (5 000 FCFA) confirme le statut dans le SIGFU.
L'acquéreur s'expose à des revendications des familles autochtones, à l'annulation du lotissement, et à l'impossibilité d'obtenir un ACD. Le risque de perte totale de l'investissement est réel.
Oui. Depuis 2018, le MCLU a introduit trois innovations : ciblage des vrais bénéficiaires via le Chef de village et le Président du Comité de gestion foncière, renforcement de la sécurité des paiements par virement Trésor Public direct, et possibilité d'indemnisation en nature (lots aménagés — dation en paiement) plutôt qu'en numéraire uniquement.
Oui. Depuis le Décret n° 2019-266, le CVGFR participe à la constatation des droits coutumiers. Un CVGFR constitué sans y inclure au moins une femme est irrégulier (FAQ AFOR).
Les textes fixent des délais réglementaires pour chaque étape (identification, constatation, négociation, arrêté ministériel). Dans la pratique, les délais peuvent être beaucoup plus longs pour des raisons variées qu'on ne sait pas toujours expliquer. Anticiper et se faire accompagner reste la meilleure approche.
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