Les 10 étapes pour acheter un terrain en Côte d'Ivoire en toute sécurité (édition 2026)

Un cadre de la diaspora nous appelle : 9 millions de FCFA (environ 13 700 EUR) versés pour un terrain qui n'existe pas dans les registres du Ministère. Ce scénario est évitable. Voici les 10 étapes concrètes pour acheter un terrain en Côte d'Ivoire en maîtrisant les risques, à jour des réformes 2020-2026 : Code de l'Urbanisme (Loi n° 2020-624), Loi modificative 2024-351, SIGFU (Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain) opérationnel, IDUFCI (Identifiant Unique du Foncier de Côte d'Ivoire) généralisé, ADU (Attestation de Droit d'Usage coutumier) à la place de l'attestation villageoise, et Annexe fiscale 2026.

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Phase 1 : poser les bases de votre projet foncier

Étape 1 : clarifier vos objectifs et votre budget réel

Avant toute visite, trois questions méritent une réponse écrite.

D'abord l'objectif : résidence principale, investissement locatif, réserve foncière pour vos enfants, ou construction à vocation commerciale ? Ensuite l'horizon de temps, court terme si vous comptez construire dans 1 à 2 ans, long terme si vous visez une valorisation sur 10 ans. Enfin le budget total, et pas seulement le prix du terrain : prévoyez une marge de 20 à 30 % pour les honoraires du notaire, le géomètre-expert, les droits d'enregistrement, l'impôt foncier, et les formalités d'ACD (Arrêté de Concession Définitive) — une marge d'autant plus large que le prix du terrain est bas, car les forfaits (géomètre, formalités) pèsent proportionnellement plus lourd sur les petits budgets. Demandez un devis détaillé à votre notaire.

Fiscalité : ce que les textes prévoient vraiment pour les primo-accédants

Les annexes fiscales 2024 à 2026 ont construit un régime de faveur pour les primo-accédants. Attention au périmètre, souvent mal résumé : la plupart de ces mesures visent les logements à caractère économique et social de programmes immobiliers agréés (article 355-42 du Code Général des Impôts) — pas l'achat d'un terrain nu. Elles intéressent donc votre projet global, pas la transaction foncière elle-même.

• Un crédit d'impôt de 5 % pour les primo-accédants qui acquièrent ou construisent leur premier logement à caractère économique et social d'un coût inférieur ou égal à 40 millions FCFA TTC (environ 61 000 EUR), imputable sur l'impôt foncier pendant 5 ans (annexe fiscale 2026, article 2). Son application effective attend un arrêté conjoint Budget/Logement.
• Les actes de vente de ces logements aux primo-accédants sont enregistrés gratis depuis l'annexe fiscale 2024 (article 635 du CGI) ; l'annexe 2026 y ajoute l'exonération des droits de publicité foncière.
• La TVA sur les honoraires notariaux de ces mêmes ventes est exonérée (article 355-43-2 du CGI).
• La Taxe sur les Opérations Bancaires (TOB) est exonérée sur les prêts d'acquisition des primo-accédants depuis 2024 ; l'annexe 2026 l'étend aux prêts de construction du premier logement.
• Et la mesure qui concerne directement votre achat de terrain : sur les terrains urbains nus, l'impôt sur le patrimoine foncier est ramené de 1,5 % à 1 %, avec exonération pendant 2 ans pour les terrains acquis à partir de 2025 (annexe fiscale 2025, article 29), sur une assiette calculée à la valeur marchande.

Faites chiffrer votre cas par votre notaire, et intégrez le résultat au budget initial plutôt que de le découvrir après coup. Références : annexes fiscales 2024 (art. 7), 2025 (art. 29), et 2026 (art. 2) — Loi de Finances n° 2025-987 du 19 décembre 2025 (Direction Générale du Budget et des Finances, et Direction Générale des Impôts, DGI).

Étape 2 : identifier la bonne zone

Quatre critères à examiner systématiquement.

1. L'accessibilité. Un axe bitumé existant à proximité, ou un projet routier crédible (métro d'Abidjan, BRT Yopougon-Bingerville, 4e pont).
2. Les réseaux, ou voirie et réseaux divers (VRD) : eau (SODECI), électricité (CIE), assainissement. Un terrain enclavé sans VRD ne se valorise qu'au prix d'un raccordement lourd.
3. Le plan d'urbanisme. Vérifiez que la zone n'est pas classée non constructible, réserve foncière, zone d'aménagement différé, ou servitude publique.
4. La dynamique économique. Pôles d'emplois, écoles, commerces, et projets structurants (Port d'Abidjan, logements sociaux Akoupé-Zeudji, pôles multimodaux Cocody Saint-Jean, La Vie, Angré Pétro Ivoire).

Nouveauté 2025-2026 : vérifiez la présence de l'IDUFCI

L'IDUFCI (Identifiant Unique du Foncier de Côte d'Ivoire, Décret n° 2019-221 du 13 mars 2019, rendu obligatoire par l'Arrêté interministériel n° 757 du 24 juillet 2020) attribue un numéro unique de 20 caractères à chaque parcelle du pays, quel que soit son statut : urbain, rural, lotissement approuvé ou non. Ce numéro est partagé entre le Cadastre, la Conservation Foncière, les notaires, les géomètres, et les banques. Il met fin à la multiplicité des anciens identifiants (numéro de Titre Foncier, numéro d'ACD, numéro de dossier).

Pour votre vérification de zone, retenez ceci : un lotissement moderne dispose d'un IDUFCI par parcelle, consultable sur idufci.construction.gouv.ci ou via le SIGFU (sigfu.gouv.ci). Un lotissement ancien peut être encore en cours d'enrôlement. En revanche, l'absence totale d'IDUFCI sur un projet récent est un signal à creuser.

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Phase 2 : le blindage juridique

Le cadre légal en une page : ce que dit le Code de l'Urbanisme (Loi 2020-624)

Depuis le 14 août 2020, le foncier urbain en Côte d'Ivoire est régi par le Code de l'Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain (Loi n° 2020-624), révisé le 6 juin 2024 par la Loi n° 2024-351. Avant toute opération, retenez ceci.

1. Un seul acte confère la propriété d'un terrain urbain : l'Arrêté de Concession Définitive (ACD), signé par le Ministre de la Construction à Abidjan, ou par le Préfet hors Abidjan pour les lots d'habitation issus d'un lotissement approuvé de moins d'un hectare.
2. Les actes sous seing privé sont formellement interdits dans les transactions foncières urbaines depuis la réforme domaniale de 2013 (Ordonnance n° 2013-481, reprise par la Loi 2020-624). Toute vente ou cession passe par un acte authentique notarié, sans exception.
3. La publication au Livre Foncier est obligatoire avant toute remise d'acte. Le Titre Foncier est créé par la Conservation de la Propriété Foncière (qui relève du Ministère du Budget, et non du Ministère de la Construction) pendant la procédure d'ACD, et non après coup.

Ces trois règles écartent l'essentiel des montages frauduleux. Une promesse « de la main à la main », un vendeur qui « a juste une attestation du chef », ou « un ACD sans numéro de Titre Foncier associé » sont des signaux rouges.

Étape 3 : comprendre et exiger le bon titre de propriété

C'est probablement l'étape la plus confuse pour les non-initiés. Prenons les documents dans leur ordre d'apparition dans la chaîne foncière.

Attestation villageoise → ADU (depuis 2025)

L'attestation villageoise, signée par le chef de village, n'a jamais été un titre de propriété. Elle constatait un droit d'usage coutumier. Depuis le 1er juillet 2024, elle est remplacée par l'ADU, l'Attestation de Droit d'Usage coutumier (Décret n° 2021-784, Arrêté n° 0059/MCLU/DGUF/DDU du 7 décembre 2022).

Par rapport à l'ancienne attestation, l'ADU est produite par l'administration — via les services du MCLU (Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme) — et non par le chef de village seul. Elle porte un QR code vérifiable sur le SIGFU. Et sa délivrance ne coûte rien au demandeur.

L'ADU est nécessaire pour initier une demande d'ACD sur une parcelle d'origine coutumière. Elle ne confère pas la propriété : elle ouvre la porte à la procédure qui y mène.

La période transitoire a expiré le 31 mars 2025. Depuis cette date, les anciennes attestations villageoises ne sont plus acceptées pour initier une nouvelle demande d'ACD, elles doivent d'abord être converties en ADU.

Arrêté de Concession Définitive (ACD) et Titre Foncier (TF)

L'ACD est le seul acte qui confère la propriété d'un terrain urbain en Côte d'Ivoire (Code de l'Urbanisme, Loi n° 2020-624 — principe issu de la réforme domaniale de 2013). À Abidjan, il est signé par le Ministre de la Construction, exclusivement. Hors Abidjan, il est signé par le Préfet de département, pour les lots d'habitation issus d'un lotissement approuvé d'une contenance inférieure à 1 hectare.

La procédure officielle compte 11 étapes, publiées par le Ministère de la Construction dans BÂTIR N°000, pages 17 et 19. Voici la clé contre-intuitive : le Titre Foncier (TF) est créé à l'étape 3 par la Conservation de la Propriété Foncière, avant même que le Ministre signe. La publication au Livre Foncier est ensuite effectuée d'office par l'administration à l'étape 7, elle n'est pas à la charge de l'acquéreur. L'ACD publié au Livre Foncier vaut inscription au Titre Foncier. Il n'y a donc pas deux titres qui se succèdent : même acte, deux stades administratifs, une seule procédure qui aboutit à un bien opposable à tous au Livre Foncier.

Côté délais, le ministre de la Construction annonçait fin 2024 un traitement « n'excédant plus trois mois » pour un dossier sans litige (GouvTalk CICG, 18 décembre 2024) ; le SIGFU (Décret n° 2021-862) a fluidifié le suivi des dossiers. Le délai total vécu par un investisseur, entre l'introduction de la demande et la remise physique de l'ACD publié, est en pratique souvent plus long que les 180 jours officiels, selon la complexité du dossier.

Côté coûts d'introduction, le ministre Bruno Nabagné Koné a cité une fourchette de 70 000 à 100 000 FCFA selon le lieu du lotissement (déclaration du 18 décembre 2024). Le barème officiel de servicepublic.gouv.ci affiche, pour une personne physique, 100 000 FCFA par lot (voie régularisation depuis une attestation villageoise) ou 90 000 FCFA (depuis une lettre d'attribution), plus 1 000 FCFA de dossier et 50 000 FCFA communément présentés comme l'établissement du Titre Foncier. Ces montants couvrent l'introduction du dossier : le coût complet de la procédure — prix d'aliénation fixé par la commission, honoraires du géomètre — dépasse couramment 550 000 FCFA par parcelle.

Un mot sur la sécurité juridique, parce que c'est là que les formulations approximatives circulent le plus. Un ACD signé mais pas encore publié au Livre Foncier est valide, et il reste attaquable devant le juge administratif, par un recours pour excès de pouvoir devant le Conseil d'État (loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020, qui a abrogé la loi n° 2018-978). Une fois publié, le même acte est inscrit au Livre Foncier et devient opposable à tous, inattaquable et imprescriptible, dans un régime inspiré de l'acte Torrens. La publication est donc le vrai jalon à viser avant d'engager une construction lourde ou de présenter le dossier à une banque.

Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF)

Sur le marché secondaire, quand l'ACD est encore au nom d'un autre propriétaire, la procédure de mutation passe par le Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF), article 223 du Code de l'Urbanisme (Loi 2020-624). Comptez environ 15 000 FCFA de frais et 15 jours ouvrables, auprès de la Conservation Foncière (DGI). Le CMPF ne concerne que la mutation d'un Titre Foncier existant, jamais la signature initiale d'un ACD. C'est un document bancable : les banques l'acceptent comme support de crédit immobilier.

Certificat Foncier rural (CF)

Pour les terres situées hors des périmètres urbains (zones agricoles, plantations, cacao, hévéa, anacarde), ce sont les droits coutumiers que constate le Certificat Foncier rural, ou CF (Loi n° 98-750 du 23 décembre 1998, modifiée par la Loi 2019-868). Il est délivré par le Préfet de département, après une enquête officielle menée par le Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale (CVGFR), sous la supervision de l'Agence Foncière Rurale (AFOR). Le cadre a été renforcé en 2025 par l'Ordonnance n° 2025-85, qui crée le SIFOR-CI (Système d'Information du Foncier Rural de Côte d'Ivoire), opérationnel depuis mars 2026 à Bongouanou (Moronou).

Ne pas confondre les deux régimes. L'urbain relève de la Loi 2020-624, avec l'ACD puis la publication au Livre Foncier. Le rural relève de la Loi 98-750, avec le CF puis le Titre Foncier via l'AFOR. Les procédures de mutation ne sont pas les mêmes, et les documents ne sont pas interchangeables.

Rappel important : la propriété rurale est réservée aux personnes physiques de nationalité ivoirienne (article 1 de la Loi 98-750). Les étrangers peuvent être « occupants de bonne foi » (article 8 bis, Loi 2019-868), avec des droits d'usage contractualisés, mais pas propriétaires.

Règle d'or

Ne signez jamais une promesse de vente sans avoir fait vérifier le titre présenté auprès de l'organisme émetteur : le MCLU pour les ACD, la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH, qui relève du Ministère du Budget et non du MCLU) pour les Titres Fonciers et les CMPF, l'AFOR pour les Certificats Fonciers Ruraux.

Une ressource officielle utile : le centre d'appel du MCLU, 13 78. Pour toute question sur l'ACD, les lotissements, le permis de construire, le programme des logements sociaux, ou les procédures du Ministère, il répond du lundi au vendredi de 8 h à 18 h. Composez le 13 78. L'appel ne coûte rien, et le service est opéré par le MCLU lui-même.

Étape 4 : croiser État domanial, État foncier, et IDUFCI

Avant toute signature, trois documents se croisent obligatoirement.

Le triple recoupement, le vrai garde-fou

Un terrain authentique laisse une trace cohérente dans les trois systèmes : l'État domanial côté MCLU, l'État foncier côté Conservation Foncière, et l'IDUFCI comme identifiant partagé. Un décalage ou une absence dans un seul de ces trois canaux justifie de suspendre l'opération jusqu'à élucidation. Les fausses pièces (ACD falsifiés, États fonciers imprimés depuis un ordinateur, « attestations » de complaisance) ressortent tout de suite à l'épreuve du croisement.

Même règle d'or, appliquée aux documents : exigez au moins deux des trois pièces à jour, datant de moins de 15 jours, extraites par vous-même, par votre notaire, ou par un conseiller Capital Foncier. Les trois, c'est mieux.

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Phase 3 : aller sur le terrain, au sens propre

Étape 5 : imposer un bornage contradictoire par un géomètre-expert

Le géomètre-expert inscrit à l'Ordre des Géomètres-Experts de Côte d'Ivoire (OGECI) relève les coordonnées GPS exactes de chaque borne, confirme la superficie réelle face au cadastre, et dresse un procès-verbal (PV) de bornage officiel.

Les conflits de limites sont, avec les ventes multiples, l'une des sources de litiges les plus fréquentes dans le foncier ivoirien. Faire l'économie du bornage, c'est s'exposer à une procédure de requalification coûteuse quelques années plus tard.

Le référentiel géodésique unique national (RGCI-2019)

Depuis le Décret n° 2019-220 du 13 mars 2019, tous les géomètres-experts travaillent sur un référentiel géodésique unique national. Fini les désaccords entre deux géomètres qui utilisaient chacun leur propre système de coordonnées. Si un bornage récent produit des coordonnées qui ne « collent » pas avec celles d'un plan officiel, c'est un signal : erreur, approximation, ou fraude. Insistez sur la cohérence RGCI-2019 dans le PV de bornage.

Étape 6 : mener l'enquête de « moralité foncière »

Un cas classique. Le dossier est impeccable sur papier, ACD en règle, bornage fait, notaire prêt, et tout se bloque au dernier moment parce qu'une famille revendique des droits coutumiers non purgés. Les papiers sont bons, mais la communauté locale conteste la cession initiale.

Interrogez le chef de village et, en zone rurale, le Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale (CVGFR). Parlez aux voisins immédiats, qui savent presque toujours à qui appartient réellement la parcelle d'à côté. Passez à la mairie pour repérer un litige en cours.

Un terrain contesté localement, même avec un ACD en règle, reste un terrain à risque.

Le stellionat, une fraude définie par la loi

Le Code de l'Urbanisme (Loi 2020-624, article 3) définit le stellionat comme « la manœuvre frauduleuse qui consiste à vendre un immeuble dont on n'est plus propriétaire ou à l'hypothéquer une seconde fois à l'insu du créancier précédent ou encore à le présenter comme libre d'hypothèque alors qu'il en est grevé ». Le stellionataire, celui qui commet cette fraude, s'expose à un emprisonnement d'un à cinq ans et à une amende de 300 000 à 3 000 000 FCFA (article 278 de la même loi), à la nullité de l'acte, et à des dommages-intérêts.

C'est l'une des arnaques foncières les plus lourdes de conséquences en Côte d'Ivoire. Trois signes typiques.

1. Le vendeur refuse de fournir un État foncier de moins de 15 jours, parce qu'il sait qu'une mutation postérieure y apparaîtrait.
2. Le vendeur insiste pour boucler la transaction « vite » et sans passer par votre notaire.
3. Plusieurs « promesses de vente » anciennes circulent sur la même parcelle dans l'entourage.

Votre parade : exiger un État foncier daté, le croiser avec l'IDUFCI sur le SIGFU, passer par un notaire de votre choix et jamais celui du vendeur, et surtout parler aux voisins immédiats.

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Phase 4 : signer et payer dans le bon ordre

Étape 7 : le passage obligatoire devant le notaire

En Côte d'Ivoire, les actes sous seing privé, c'est-à-dire les contrats rédigés et signés entre les parties sans l'intervention d'un notaire, sont formellement interdits dans les transactions foncières urbaines depuis l'Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013, principe repris par le Code de l'Urbanisme (Loi n° 2020-624). Un « papier signé dans un salon » n'a donc strictement aucune valeur juridique pour transférer la propriété d'un terrain.

Le notaire n'est pas une option de prudence. C'est une obligation légale, sanctionnée par la nullité de toute transaction qui s'en passerait.

Choisissez votre propre notaire, et n'acceptez pas aveuglément celui que le vendeur impose. Votre notaire authentifie les pièces, rédige l'acte de vente, et s'occupe de la publication auprès de la Conservation Foncière.

Étape 8 : le paiement sécurisé et la conformité KYC

Le paiement en espèces est légal, mais dangereux et étroitement encadré. Il exige une documentation irréprochable, contrat de réservation et reçus officiels, et le KYC (Know Your Customer) s'applique au titre de la Loi n° 2016-992 contre le blanchiment : justifier l'identité et l'origine des fonds.

Le virement bancaire, lui, offre une traçabilité complète. Ne virez jamais sur un compte personnel intermédiaire. Le virement va sur le compte désigné par le notaire, ou sur le compte du vendeur identifié par son notaire.

Le compte séquestre notarial est la méthode que recommande Capital Foncier. Les fonds restent bloqués sur un compte du notaire jusqu'à la signature de l'acte définitif et l'achèvement des vérifications. Si la transaction échoue, les fonds reviennent à l'acquéreur.

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Phase 5 : après la signature, le travail continue

Étape 9 : superviser la mutation et l'enregistrement

Après la signature de l'acte de vente devant notaire, trois formalités s'enchaînent automatiquement dans la chaîne administrative (SIGFU). Vous n'avez pas à les déclencher vous-même, mais vous devez en suivre l'avancement.

1. L'enregistrement de l'acte à la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (DGI).
2. Le paiement des droits liés à la transaction. À noter : l'exonération des droits d'enregistrement des primo-accédants ne concerne que les logements de programmes immobiliers agréés — pour l'achat d'un terrain, les droits restent dus au barème de la DGI.
3. L'inscription du Titre Foncier à votre nom dans le Livre Foncier. La mutation est matérialisée par le Certificat de Mutation de la Propriété Foncière (CMPF), délivré par le Conservateur, pour un coût d'environ 15 000 FCFA et un délai d'environ 15 jours ouvrables.

Le CMPF est votre preuve officielle que la mutation est inscrite au Livre Foncier. C'est le document « bancable » : les banques l'acceptent comme support de crédit immobilier. Demandez-en une copie certifiée à votre notaire, et vérifiez en parallèle que l'IDUFCI de la parcelle est bien rattaché à votre nom sur le SIGFU.

Étape 10 : occuper et protéger le terrain

Un terrain acheté et laissé à l'abandon pendant deux ans est une invitation ouverte au squattage et aux revendications de tiers. Trois actions concrètes : poser une clôture, un muret, ou des arbres pour matérialiser visiblement votre occupation ; payer l'impôt foncier annuel auprès de la DGI ; confier la surveillance à une personne de confiance, famille ou gardiennage professionnel.

Rappel 2026 : l'impôt sur le patrimoine foncier des terrains urbains nus est de 1 % depuis l'Annexe fiscale 2025, et les terrains nouvellement acquis à partir de 2025 bénéficient d'une exonération de 2 ans. Payer cet impôt chaque année, même pour un montant modeste, laisse une trace publique de votre occupation. C'est aussi un frein réel au squattage.

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Pour aller plus loin

Glossaire

• ACD, Arrêté de Concession Définitive
• Titre Foncier
• CMPF, Certificat de Mutation
• ADU, Attestation de Droit d'Usage
• Attestation Domaniale
• État foncier · État domanial
• IDUFCI · SIGFU
• Stellionat · Sous seing privé

À lire ensuite

• ACD vs Titre Foncier : la vérité officielle du Ministère
• Les 5 termes officiels du foncier ivoirien
• Pourquoi l'acte sous seing privé est interdit depuis 2013
• Contester un ACD frauduleux devant le Conseil d'État

Ressources officielles

• servicepublic.gouv.ci, procédures officielles
• construction.gouv.ci, Ministère de la Construction (MCLU)
• sigfu.gouv.ci, Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain
• idufci.construction.gouv.ci, Identifiant Unique du Foncier
• dgi.gouv.ci, Conservation Foncière
• afor.ci, Agence Foncière Rurale
• Centre d'appel MCLU : 13 78 (lundi-vendredi, 8h-18h)

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Sources officielles citées :

• Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013 (réforme domaniale — abrogée et intégrée par l'article 302 de la Loi n° 2020-624 ; citée comme origine historique)
• Loi n° 2020-624 du 14 août 2020, Code de l'Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain
• Loi n° 2024-351 du 6 juin 2024 (modificative)
• Loi n° 98-750 du 23 décembre 1998, modifiée par Loi 2019-868 (foncier rural)
• Loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 (Conseil d'État), qui a abrogé la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018
• Loi n° 2019-576 du 26 juin 2019 (Code de la Construction et de l'Habitat)
• Loi n° 2016-992 (anti-blanchiment)
• Décret n° 2019-220 du 13 mars 2019 (nouveau référentiel géodésique national, RGCI-2019)
• Décret n° 2019-221 du 13 mars 2019 (IDUFCI)
• Décret n° 2021-783 du 8 décembre 2021 (procédure de déchéance des droits)
• Décret n° 2021-784 du 8 décembre 2021 (plans de lotissement — institue le titrement massif, art. 31)
• Décret n° 2021-785 du 8 décembre 2021 (procédure de délivrance de l'ACD)
• Décret n° 2021-862 (SIGFU)
• Ordonnance n° 2025-85 du 12 février 2025 (SIFOR-CI)
• Annexes fiscales 2024, 2025, et 2026 (Loi de Finances n° 2025-987 du 19 décembre 2025)
• Ministère de la Construction, BÂTIR N°000 (octobre-décembre 2019), procédure ACD en 11 étapes, p. 17 et 19

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