Les 5 termes officiels du foncier ivoirien selon le Ministère
Attestation Domaniale, ACD, CMPF, État foncier, État domanial. Le Ministère de la Construction donne (dans sa publication BÂTIR N°000) les définitions officielles. Voici ce qu'elles disent vraiment.
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Quand un notaire, une banque, ou l'administration vous demande un « état foncier » et que vous présentez un « état domanial », le dossier est bloqué. Ce ne sont pas des synonymes. Ce sont deux documents distincts, délivrés par deux administrations différentes, qui racontent deux histoires complémentaires de la même parcelle.
Le Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme (MCLU) consacre l'encadré de la page 14 de sa publication BÂTIR N°000 (octobre-décembre 2019) aux cinq définitions qui font autorité. Les voici mot pour mot, avec ce qu'elles impliquent une fois sur le terrain.
1. L'Attestation Domaniale : un acte interne, jamais remis à l'acquéreur
« L'Attestation Domaniale n'est pas un acte délivré au demandeur d'ACD et ne confère pas la propriété. Elle est prise par le Directeur du Domaine Urbain dans le District d'Abidjan et à l'intérieur du pays par les Directeurs Régionaux. Elle est adressée au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques et permet d'enclencher la procédure de création du Titre Foncier. » (BÂTIR, p. 14)
L'Attestation Domaniale est la pièce que l'acquéreur ne voit jamais. Elle circule en interne, de la Direction du Domaine Urbain (DDU) vers la Conservation Foncière. Elle atteste que les vérifications techniques ont abouti et indique au Conservateur le nom du futur concessionnaire.
Une confusion revient souvent : certains vendeurs présentent l'« attestation » du chef de village comme un équivalent. Ce n'est pas la même chose. L'attestation coutumière villageoise, acte communautaire, a été remplacée le 1er juillet 2024 par l'Attestation de Droit d'Usage coutumier (ADU), délivrée sans frais depuis le 1er janvier 2025. L'Attestation Domaniale, elle, est un acte administratif du MCLU.
2. L'Arrêté de Concession Définitive (ACD) : le seul acte qui confère la propriété
« L'Arrêté de Concession Définitive est le seul et unique acte qui confère la propriété d'un terrain urbain. » (BÂTIR, p. 14)
Le mot-clé est « seul et unique ». Tout autre document présenté comme un « titre » en milieu urbain (lettre d'attribution, Arrêté de Concession Provisoire, certificat de morcellement) est soit un acte précaire, soit un acte intermédiaire sans valeur de propriété définitive.
L'ACD est signé par le Ministre de la Construction à Abidjan, ou par le Préfet hors Abidjan pour les lots d'habitation issus d'un lotissement approuvé de moins d'un hectare (Loi n° 2020-624, article 3). Publié au Livre Foncier, il vaut inscription au Titre Foncier : le Titre Foncier est créé pendant la procédure ACD par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques, et non au terme d'une démarche séparée.
3. Le Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF) : la mutation notariée
« La mutation de propriété de terrain ayant fait l'objet d'Arrêté de Concession Définitive ou d'un Certificat de Propriété Foncière, se fait exclusivement par acte authentique notarié et donne lieu à un Certificat de Mutation de la Propriété Foncière délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques. » (BÂTIR, p. 14)
Le CMPF concerne le marché secondaire : vous achetez un terrain qui dispose déjà d'un ACD ou d'un Titre Foncier au nom d'un autre. Le notaire rédige l'acte authentique de vente, la Conservation Foncière inscrit la mutation, et délivre le CMPF à votre nom.
Coût officiel : 15 000 FCFA, pour un délai d'environ 15 jours ouvrables. Fondement juridique : article 223 du Code de l'Urbanisme (Loi 2020-624).
4. L'état foncier : la vie juridique de la parcelle
« L'état foncier donne les informations contenues dans le livre foncier et qui représentent les informations portant sur la vie juridique de la parcelle. » (BÂTIR, p. 14)
L'état foncier répond à trois questions :
- Qui est le propriétaire inscrit au Livre Foncier ?
- Existe-t-il des hypothèques, des saisies, des servitudes ?
- Quelles mutations ont été enregistrées sur ce titre ?
Il est délivré par la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques, qui relève de la Direction Générale des Impôts (DGI), au Ministère du Budget, pas du MCLU. Coût : 3 000 FCFA.
5. L'état domanial : la vie administrative de la parcelle
« L'état domanial donne les informations contenues dans les registres domaniaux du Ministère en charge de la Construction et de l'Urbanisme. Ces informations retracent la vie administrative de la parcelle (les différents actes qui ont été délivrés). » (BÂTIR, p. 14)
L'état domanial répond à une autre série de questions :
- Quels actes administratifs ont été délivrés sur la parcelle (lettre d'attribution, ACP, ACD) ?
- Le vendeur est-il bien le bénéficiaire de l'acte qu'il présente ?
- Le lotissement est-il approuvé par arrêté ministériel ?
Il est délivré par la Direction du Domaine Urbain (MCLU). Coût : 5 000 FCFA.
Le tableau récapitulatif à garder sous la main
| Document | Objet | Autorité | Coût | Moment |
|---|---|---|---|---|
| Attestation Domaniale | Interne, enclenche la création du TF | Directeur Domaine Urbain (MCLU) | N/A | Interne |
| ACD | Transfère la propriété | Ministre MCLU ou Préfet | 70 000 à 100 000 FCFA | Création de droit |
| CMPF | Matérialise une mutation | Conservateur Foncier (DGI/MCBPE) | 15 000 FCFA | Après vente notariée |
| État foncier | Vie juridique | Conservation Foncière (DGI/MCBPE) | 3 000 FCFA | Après création TF |
| État domanial | Vie administrative | Direction Domaine Urbain (MCLU) | 5 000 FCFA | Avant et après création TF |
La règle d'or : demander les deux « états »
Dans toute vérification sérieuse avant un achat, l'état foncier et l'état domanial se demandent tous les deux. Ils couvrent des périmètres différents et se complètent. Un vendeur qui refuse ou tarde à fournir l'un des deux a le plus souvent une raison : une mutation récente, une hypothèque, ou un défaut d'origine dans l'acte.
Récents (moins de 15 jours) et cohérents entre eux, ces deux documents forment la base d'une opération foncière solide.
Pour aller plus loin : ACD vs Titre Foncier : la vérité officielle, Pourquoi l'acte sous seing privé est interdit, Qui fait quoi ? Les 4 acteurs du foncier urbain.
Sources officielles
- Ministère de la Construction, magazine BÂTIR N°000, octobre-décembre 2019, p. 14
- Loi n° 2020-624 du 14 août 2020, article 3 et article 223
- servicepublic.gouv.ci
- Centre d'appel MCLU : 13 78 (lun-ven 8h-18h)
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