La Constitution des Réserves Foncières et la Purge des Droits Coutumiers
Comprendre le processus essentiel de la purge des droits coutumiers pour le développement urbain en Côte d'Ivoire.
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Pourquoi un terrain urbain peut encore être revendiqué par une communauté villageoise
En Côte d'Ivoire, la majorité des terrains urbains étaient, à l'origine, des terres coutumières appartenant à des communautés villageoises. Avant qu'un lotissement puisse être créé et qu'un Arrêté de Concession Définitive (ACD) puisse être délivré, l'État doit d'abord purger les droits coutumiers, c'est-à-dire indemniser les communautés qui détiennent ces droits pour que la terre entre officiellement dans le domaine foncier urbain de l'État.
Si cette étape n'a pas été correctement réalisée, le terrain reste juridiquement contestable. Et les familles autochtones peuvent revendiquer leurs droits, même des années après la vente.
Rien de tout cela ne se voit en visitant la parcelle. C'est pourtant ce qui décide si le lotissement tiendra et si l'ACD pourra suivre.
Qu'est-ce que la purge des droits coutumiers ?
La purge des droits coutumiers est la procédure par laquelle l'État indemnise les communautés villageoises détentrices de droits traditionnels sur un terrain, afin de l'intégrer dans le domaine foncier urbain. Elle est encadrée par :
- Le Décret n° 2013-224 du 22 mars 2013 portant règlementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt général
- Le Décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014 modifiant et complétant le décret 2013-224
- La Loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural (modifiée en 2004, 2013 et 2019), qui reconnaît le droit coutumier sur le sol pour les populations
- Le Décret n° 2019-266 du 27 mars 2019, qui abroge le Décret n° 99-594 du 13 octobre 1999
- L'Ordonnance n° 2013-481 du 02/07/2013 et son Décret d'application n° 2013-482 relatifs au domaine foncier urbain
Seul l'État purge
Selon le Ministère de la Construction, du Logement et de l'Urbanisme (MCLU), dans son magazine officiel BÂTIR nos Villes N°0001 (2018), seul l'État est habilité à purger les droits coutumiers, pour son propre compte ou pour celui des collectivités territoriales. Les personnes privées ne peuvent procéder à la purge que via une convention passée avec et pour le compte de l'État.
Autrement dit : un lotisseur qui vous explique qu'il a « arrangé les choses avec le village » ne décrit pas une purge. Il décrit un accord privé, qui ne fait pas entrer la terre dans le domaine foncier urbain.
La procédure en cinq étapes
- Un commissaire-enquêteur assermenté, inscrit sur la liste nationale de l'Agence Foncière Rurale (AFOR), identifie les familles détentrices de droits sur le terrain.
- Le Comité Villageois de Gestion Foncière Rurale (CVGFR) constate ces droits. Cette constatation est obligatoire depuis le Décret n° 2019-266.
- L'indemnisation est évaluée : le montant est fixé selon les barèmes officiels géographiques et la nature des droits.
- Les représentants de la communauté négocient et signent l'accord.
- Le MCLU signe l'arrêté de purge.
L'arrêté de purge est le document qui atteste que les droits coutumiers ont été légalement éteints sur le terrain. Sans cet arrêté, le lotissement ne peut pas être approuvé.
Source : afor.ci, Décret n° 2019-266
Le barème officiel de la purge (FCFA par m²)
Le Décret n° 2013-224 du 22 mars 2013, modifié par le Décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014, fixe le barème géographique officiel de la purge. Les montants varient selon la zone :
| Zone géographique | Barème officiel (FCFA/m²) |
|---|---|
| District Autonome d'Abidjan | 2 000 |
| District Autonome de Yamoussoukro | 1 500 |
| Chef-lieu de Région | 1 000 |
| Chef-lieu de Département | 750 |
| Chef-lieu de Sous-préfecture | 600 |
Source : Décret n° 2013-224 modifié, cité dans le magazine officiel du MCLU « BÂTIR nos Villes » N°0001 (janvier-février 2018).
L'indemnisation liée aux cultures est prise en compte et réglée séparément, sur la base de l'évaluation et du barème établis par le Ministère en charge de l'Agriculture.
Délais officiels de la purge : la loi prévoit des délais réglementaires pour chaque étape, de l'identification à l'arrêté ministériel, en passant par la constatation et la négociation. Dans la pratique, ces délais peuvent être beaucoup plus longs : contestations, refus de certaines familles, dossiers incomplets, va-et-vient entre services.
Les modes d'indemnisation
L'indemnisation en numéraire
Le mode traditionnel : l'État verse une somme d'argent aux familles détentrices, calculée sur la base du barème officiel. Depuis les orientations prises par le Ministre Isaac De (BÂTIR nos Villes N°0001, 2018), les paiements sont effectués par le Trésor Public sur le compte bancaire de chaque détenteur, dont le Relevé d'Identité Bancaire (RIB) a été transmis au préalable, et non plus par l'intermédiaire d'un tiers. Cette sécurisation vise à s'assurer que l'argent parvient effectivement aux bénéficiaires.
L'indemnisation en nature (dation en paiement)
Les nouvelles orientations du MCLU permettent aux détenteurs de droits coutumiers de recevoir des biens immobiliers ou des terrains aménagés en compensation partielle des ressources dues au titre de la purge. L'objectif est de convertir des rentes agricoles en rentes immobilières. Une famille reçoit alors un patrimoine qui reste, au lieu d'une somme versée une seule fois.
| Mode | Avantages | Limites |
|---|---|---|
| Numéraire via Trésor Public | Versement direct, traçable | Montant parfois jugé insuffisant, pas de patrimoine durable |
| En nature (lots aménagés, dation en paiement) | Patrimoine durable, insertion dans la ville | Logistique complexe, délais plus longs |
Le SRFGPE : le service qui négocie les purges pour les grands projets
Rattaché au Cabinet du Ministre de la Construction, le Service de la Recherche du Foncier pour les Grands Projets de l'État (SRFGPE) est chargé de :
- Mener les négociations avec les détenteurs de droits coutumiers
- Élaborer et faire signer les protocoles d'accord entre les communautés villageoises et l'État
- Ordonnancer les paiements de la purge, avec les RIB préalablement vérifiés
- Coordonner les procédures pour constituer les réserves foncières nécessaires aux grands projets (routes, écoles, hôpitaux, infrastructures)
Trois innovations depuis 2018 (BÂTIR nos Villes N°0001)
La première touche au ciblage des bénéficiaires réels. Les conventions de purge associent désormais les détenteurs de droits, les autorités administratives, et l'ensemble des institutions coutumières et villageoises, notamment le Chef de village et le Président du Comité de gestion foncière. L'intervention de toutes ces parties donne une caution morale au protocole et une sécurité à la transaction.
La deuxième porte sur les paiements. Le Trésor Public verse directement sur le RIB du bénéficiaire, ce qui écarte les intermédiaires problématiques.
La troisième ouvre la dation en paiement : une indemnisation partielle en immeubles ou en terrains aménagés, au lieu du seul numéraire.
Source : magazine BÂTIR nos Villes N°0001 (janvier-février 2018), interview du Ministre de la Construction et de M. Anikpo Yed Melei (Chef du Service SRFGPE à l'époque).
Les réserves foncières de l'État
Qu'est-ce qu'une réserve foncière ?
Une réserve foncière est un terrain que l'État constitue pour des besoins d'intérêt général : routes, écoles, centres de santé, espaces verts, lignes haute tension, infrastructures publiques. Ces terrains sont inconstructibles pour les particuliers.
Le service de recherche du foncier pour les grands projets
Pour les grands projets d'infrastructure, l'État dispose du SRFGPE (voir section précédente) au sein du MCLU. Ce service :
- Identifie les terrains nécessaires aux projets publics
- Évalue leur statut juridique (coutumier, urbain, déjà attribué)
- Coordonne les procédures de purge et d'expropriation
- Planifie la constitution des réserves dans le cadre du Schéma Directeur d'Urbanisme du Grand Abidjan (SDUGA), approuvé par décret du 09 mars 2016, à l'horizon 2030
Source : construction.gouv.ci, MCLU
Pourquoi c'est important pour l'investisseur
Un terrain situé sur une emprise publique projetée (route future, zone d'utilité publique) est un terrain à risque. Même si un vendeur vous le propose avec un document de propriété, la construction pourra être empêchée ou démolie si le terrain est dans une réserve foncière.
Comment le savoir avant d'acheter ? Commandez un état domanial, facturé 5 000 FCFA au MCLU. Il révèle si le terrain est frappé d'une servitude publique ou s'il se trouve dans une zone réservée.
Source : servicepublic.gouv.ci
Les risques d'un terrain dont les droits coutumiers n'ont pas été purgés
Revendications tardives
Si la purge n'a pas été correctement réalisée, ou si certaines familles n'ont pas été consultées, des revendications peuvent émerger des années plus tard. Ces litiges sont fréquents dans les zones d'extension du Grand Abidjan (Songon, Bingerville, Anyama), où l'urbanisation avance plus vite que les procédures de purge.
Annulation du lotissement
Un lotissement dont la purge est contestée peut voir son arrêté d'approbation remis en cause. Si le lotissement est annulé, les ACD délivrés sur ses lots deviennent caducs.
Impossibilité d'obtenir un ACD
Sur un terrain dont les droits coutumiers n'ont pas été purgés, la procédure d'ACD ne peut pas aboutir. Le dossier sera rejeté au Guichet Unique du Foncier et de l'Habitat (GUFH, tél. 27 20 21 74 78).
Comment vérifier que la purge a été effectuée
- Demandez l'arrêté de purge au vendeur ou au lotisseur. C'est le document clé.
- Vérifiez l'arrêté d'approbation du lotissement au MCLU (construction.gouv.ci) : un lotissement approuvé implique que la purge a été validée.
- Commandez un état domanial (5 000 FCFA) pour vérifier le statut du terrain dans le Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain (SIGFU).
- Consultez un notaire, qui vérifiera la chaîne juridique complète.
Sources officielles :
- afor.ci : Agence Foncière Rurale, CVGFR
- construction.gouv.ci : MCLU, réserves foncières, SDUGA
- servicepublic.gouv.ci : état domanial, ACD
- Décret n° 2013-224 du 22/03/2013 : réglementation de la purge des droits coutumiers
- Décret n° 2014-25 du 22/01/2014 : modificatif du décret 2013-224
- Loi n° 98-750 du 23/12/1998 : domaine foncier rural (modifiée)
- Décret n° 2019-266 : constatation des droits coutumiers, CVGFR
- Ordonnance n° 2013-481 du 02/07/2013 : domaine foncier urbain
- Décret n° 2013-482 du 02/07/2013 : modalités d'application
- Décret du 09/03/2016 : approbation du SDUGA
- Magazine BÂTIR nos Villes N°0001 (Jan-Fév 2018) : Ministère de la Construction
Pour aller plus loin :
- Délimitation des territoires de village
- Lotissement approuvé : vérifications et démarches
- Droit coutumier et titre foncier
- Procédure ACD : étapes et documents
- FAQ foncier
?Questions fréquentes
Qu'est-ce que la purge des droits coutumiers ?+
C'est la procédure par laquelle l'État indemnise les communautés villageoises pour éteindre leurs droits traditionnels sur un terrain, afin de l'intégrer dans le domaine foncier urbain. Elle est encadrée par le Décret n° 2013-224 (modifié par le Décret 2014-25), la Loi n° 98-750, le Décret n° 2019-266 et le Code de l'Urbanisme (loi n° 2020-624), qui a abrogé l'ordonnance n° 2013-481.
Quel est le barème officiel de la purge ?+
Selon le Décret n° 2013-224 modifié, le barème géographique est de 2 000 FCFA/m² dans le District d'Abidjan, 1 500 FCFA/m² à Yamoussoukro, 1 000 FCFA/m² en chef-lieu de Région, 750 FCFA/m² en chef-lieu de Département et 600 FCFA/m² en chef-lieu de Sous-préfecture. L'indemnisation des cultures se calcule séparément, sur la base du barème du Ministère de l'Agriculture.
Les privés peuvent-ils purger eux-mêmes les droits coutumiers ?+
Non. Seul l'État est habilité à purger, pour son propre compte ou pour celui des collectivités territoriales. Les personnes privées ne peuvent procéder à la purge que dans le cadre d'une convention passée avec et pour le compte de l'État.
Comment savoir si les droits coutumiers ont été purgés ?+
Demandez l'arrêté de purge au vendeur ou au lotisseur. Vérifiez également l'arrêté d'approbation du lotissement au MCLU : un lotissement ne peut être approuvé que si la purge a été effectuée. Un état domanial (5 000 FCFA) confirme le statut dans le SIGFU.
Que risque-t-on si la purge n'a pas été faite ?+
L'acquéreur s'expose à des revendications des familles autochtones, à l'annulation du lotissement, et à l'impossibilité d'obtenir un ACD. Le risque de perte totale de l'investissement est réel.
Les nouvelles orientations changent-elles quelque chose ?+
Oui. Depuis 2018, le MCLU a introduit trois innovations : le ciblage des bénéficiaires réels via le Chef de village et le Président du Comité de gestion foncière, le versement direct par virement du Trésor Public, et la possibilité d'une indemnisation en nature (lots aménagés, dation en paiement) plutôt qu'en numéraire uniquement.
Le CVGFR joue-t-il un rôle dans la purge ?+
Oui. Depuis le Décret n° 2019-266, le CVGFR participe à la constatation des droits coutumiers. Un CVGFR constitué sans y inclure au moins une femme est irrégulier (FAQ AFOR).
Les délais officiels sont-ils respectés en pratique ?+
Les textes fixent des délais réglementaires pour chaque étape : identification, constatation, négociation, arrêté ministériel. Dans la pratique, les délais peuvent être beaucoup plus longs. Mieux vaut donc bâtir son calendrier sur la pratique observée que sur les délais des textes, et se faire accompagner.
