Affaire Italia Construction à Modeste (Grand-Bassam) : chronologie, faits jugés et leçons d'un litige foncier hors norme

Note de méthode — à lire avant l'article

Cet article repose exclusivement sur des sources publiques : la base de jurisprudence du Conseil d'État de Côte d'Ivoire, les annonces légales publiées sur Abidjan.net, la communication officielle du gouvernement ivoirien, et la presse ivoirienne (KOACI, Abidjan.net, AIP, Pouvoirs-Magazine, Le Perroquet Libéré, entre autres). Une partie des éléments rapportés provient d'une enquête de presse unique dont le site est aujourd'hui inaccessible : ces éléments sont systématiquement présentés au conditionnel et attribués à leur source. Aucune décision de justice accessible n'établit d'infraction pénale à l'encontre des sociétés ou personnes citées, qui bénéficient toutes de la présomption d'innocence. Toute partie citée peut exercer un droit de réponse en écrivant à akadio@capital-foncier.com.

En bref

Le 28 juillet 2021, la chambre présidentielle du Conseil d'État de Côte d'Ivoire a rejeté le recours de la société Italia Construction contre un arrêté de concession définitive de 2017 portant sur une parcelle de 26 000 m² au village de Modeste (commune de Grand-Bassam). Sur cette parcelle, le promoteur, présenté à l'époque par l'État comme son partenaire pour environ 3 000 logements, aurait déjà construit. Cet arrêt n° 311, répertorié dans la base de jurisprudence du Conseil d'État, n'est pas resté isolé : deux autres recours du promoteur ont été écartés, en 2022 (arrêt n° 77, irrecevabilité) puis le 23 juillet 2025 (arrêt n° 455, rejet), refermant définitivement le front administratif de ce que la presse a appelé « l'affaire Italia Construction » (parfois orthographiée « Ital Construction »). Et le 27 juillet 2026, la revue de presse de l'Agence ivoirienne de presse (AIP), relayant l'hebdomadaire Le Canard déchaîné, rapportait qu'une décision de justice a ordonné la démolition de constructions réalisées par la société — une information devenue virale dès le lendemain sur les réseaux sociaux, mais dont ni la juridiction, ni les références, ni les modalités ne sont publiées à ce jour. Autour de ces faits gravitent des zones d'ombre considérables : une chaîne de titres qui se chevaucheraient sur la même emprise, une purge de droits coutumiers qui aurait été réalisée deux fois, un conflit de chefferie vieux de plus de vingt ans entre Modeste et Moossou, et des acquéreurs dont le sort n'est documenté nulle part. Pour tout acquéreur ou investisseur, cette affaire est un cas d'école : elle illustre, mieux qu'aucun argumentaire, pourquoi la vérification documentaire préalable (état foncier, extrait topographique, identification exacte du vendeur) n'est pas une formalité mais la condition de survie d'un projet foncier.

Chiffres clés

Le décor : Modeste, un village sous pression foncière

Le village de Modeste s'étend de part et d'autre de l'axe Abidjan-Grand-Bassam, entre Mockey-ville et la limite de Port-Bouët, l'un des corridors les plus convoités du Grand Abidjan. Village n'zima dont la reconnaissance administrative remonte à 1930, Modeste cumule depuis vingt ans tous les ingrédients de la tension foncière ivoirienne : une position stratégique en sortie de capitale économique, un programme national de logements qui y a mobilisé des emprises importantes, et un conflit d'autorité coutumière avec la royauté abouré de Moossou portant sur la question de savoir qui peut signer les attestations villageoises et percevoir la purge des droits coutumiers.

Dès mars 2012, les populations de Modeste bloquaient l'axe express pour dénoncer le « bradage » de leurs terres. En août 2013, des émissaires du roi de Moossou manifestaient devant le ministère de la Construction contre la remise d'un chèque de purge des droits coutumiers au chef de Modeste. L'administration leur a répondu publiquement que les terres non immatriculées appartiennent à l'État et que Moossou n'avait produit aucun titre. La presse de l'époque évoque 81 hectares destinés au programme présidentiel de logements sur le terroir de Modeste et un chèque d'acompte de 60 millions FCFA versé au chef du village par l'Agence de gestion foncière (AGEF). La purge des droits coutumiers était encadrée à l'époque par le décret n° 2013-224 du 22 mars 2013, modifié par le décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014, avec un barème compris entre 600 et 2 000 FCFA/m² selon la localisation.

C'est dans ce décor déjà inflammable qu'arrive un promoteur immobilier au profil singulier.

Les acteurs en présence

2012-2017 : la généalogie supposée d'un conflit de titres

Cette section repose pour l'essentiel sur l'enquête du Perroquet Libéré, hebdomadaire d'investigation ivoirien dont le site est aujourd'hui hors ligne — son contenu n'est plus accessible que par les extraits conservés dans les index des moteurs de recherche. Elle doit donc se lire entièrement au conditionnel.

Selon cette enquête, le ministère de la Construction aurait attribué, par lettre du 1er juin 2012, une parcelle de 256 612 m² à Modeste à l'American African Arab Group, titulaire du titre foncier n° 3640 de la circonscription de Bassam ; cette parcelle mère aurait ensuite été morcelée en lots dotés d'arrêtés de concession définitive. Deux ans plus tard, le 22 mai 2014, le chef du village de Modeste aurait délivré une attestation coutumière portant sur environ 10 hectares à une famille détentrice de droits coutumiers, laquelle aurait cédé ces droits à Italia Construction par une convention de purge signée le 21 septembre 2016 — sous la supervision, précise l'enquête, du ministère de la Construction lui-même, pour une valeur qui aurait été évaluée à 1,6 milliard FCFA. Une version concurrente circule toutefois : une attestation aurait aussi été délivrée sur les mêmes terres par la royauté de Moossou en avril 2017 — dans un conflit d'autorité coutumière que la justice a, depuis, tranché en faveur de Modeste. Les deux récits coexistent dans le dossier public sans qu'aucun document accessible ne permette de les départager.

Si cette chronologie est exacte, elle contient déjà l'anomalie qui va tout déclencher : la même zone aurait fait l'objet d'une attribution étatique à un groupe privé dès 2012, d'une purge de droits coutumiers payée par l'État dès 2013 pour le programme de logements, puis d'une seconde purge, privée cette fois, au profit d'Italia Construction en 2016. Des actes qui, en bonne logique foncière, s'excluent mutuellement : on ne purge pas des droits coutumiers sur une terre déjà purgée, et on ne cède pas coutumièrement une terre déjà attribuée par l'État.

Le point de rupture documenté arrive le 21 décembre 2017 : l'arrêté n° 17-01665/MCLAU/DGUF/DDU/COD-AEI/KEV accorde la concession définitive d'une parcelle de 26 000 m², objet du titre foncier n° 7121 de la circonscription foncière de Grand-Bassam, à Tiahmo Rauf, à titre personnel semble-t-il, alors que l'attribution de 2012 aurait bénéficié à son groupe. Cette parcelle chevaucherait l'emprise sur laquelle Italia Construction avait bâti : un extrait topographique du 27 septembre 2018 montrerait l'empiétement de l'emprise du promoteur sur trois titres fonciers distincts (n° 3640, 7121 et 5204). Une parcelle de 2,6 hectares excède au demeurant le seuil d'un hectare en deçà duquel un préfet peut signer par délégation : l'acte relevait donc mécaniquement du niveau ministériel.

La chronologie judiciaire : près de neuf ans de procédure, et un épilogue encore incertain

Voici la chronologie procédurale reconstituée à partir des sources publiques. Les dates marquées d'un astérisque proviennent de la seule enquête du Perroquet Libéré et restent à confirmer sur les actes originaux.

Trois enseignements de temporalité se dégagent de ce tableau.

Premier enseignement : le temps administratif. Entre l'arrêté contesté et le premier verdict du Conseil d'État, trois ans et sept mois se sont écoulés, dont environ deux ans et sept mois d'instance juridictionnelle. Pendant toute cette période, chantiers, ventes et livraisons se sont poursuivis sur le site. Un contentieux administratif foncier ne suspend rien par lui-même : les faits accomplis s'accumulent pendant que le droit chemine.

Deuxième enseignement : le temps coutumier. Le conflit d'autorité entre Modeste et Moossou, toile de fond de toutes les cessions sur ce terroir, dure depuis vingt à vingt-quatre ans selon les sources, avec des procédures judiciaires continues depuis 2016 au moins et un arrêt de la Cour de cassation dont la chefferie de Modeste se prévaut sans que sa référence complète soit publiée. En février 2026 encore, les populations de Modeste marchaient sur l'axe Abidjan-Grand-Bassam contre la « spoliation foncière ». Acheter sur un terroir dont la légitimité coutumière est disputée, c'est hériter d'un contentieux qui peut être plus vieux que le projet lui-même.

Troisième enseignement : le temps de l'exécution. L'arrêt n° 311 a validé la concession accordée à Tiahmo Rauf dès juillet 2021. Le promoteur a pourtant poursuivi ses recours (écartés en 2022, puis définitivement en 2025) et, surtout, ses livraisons : 1 405 clés remises en février 2025 lors d'une cérémonie officielle sur le site de Modeste, un marché moderne offert au village en octobre 2025 — trois mois après l'arrêt n° 455 qui refermait la voie administrative. Si l'ordre de démolition rapporté fin juillet 2026 se confirme, il aura fallu près de neuf ans, comptés depuis l'arrêté de 2017, pour qu'une issue exécutoire soit seulement annoncée. Gagner un procès foncier est une chose ; l'exécuter en est manifestement une autre.

Ce que l'arrêt n° 311 juge — et tout ce qu'il ne juge pas

C'est le point le plus important de tout ce dossier, et le plus souvent déformé. La base de jurisprudence du Conseil d'État répertorie l'arrêt n° 311 du 28 juillet 2021, « Société Italia Construction c/ Ministre de la Construction, du Logement, de l'Assainissement et de l'Urbanisme », avec un sens clair : rejet.

Ce rejet établit une seule chose : le recours d'Italia Construction contre l'arrêté de 2017 n'a pas prospéré. La concession définitive accordée à Tiahmo Rauf en sort confortée. Le texte intégral de la décision n'étant pas publié en ligne, on ignore même si le rejet est intervenu au fond ou pour une raison de procédure — le recours gracieux, s'il a bien été formé près de six mois après l'arrêté, pourrait avoir excédé le délai de deux mois qui enferme habituellement le recours administratif préalable, ce qui ouvrirait l'hypothèse d'une simple forclusion. Sans le texte de l'arrêt, impossible de trancher.

En revanche, ce que l'arrêt ne fait pas mérite d'être dit avec la même netteté : il ne condamne personne. Il n'établit ni escroquerie, ni construction sans permis, ni vente du bien d'autrui — les qualificatifs de « scandale » ou d'« arnaque » qui circulent proviennent de titres de presse, principalement de l'enquête du Perroquet Libéré, et n'ont été consacrés par aucune décision de justice accessible. Il en va de même des deux arrêts ultérieurs : l'irrecevabilité de 2022 et le rejet de 2025 écartent des recours du promoteur, ils ne prononcent aucune sanction. Aucune plainte pénale de souscripteurs, aucun mandat de recherche et aucune poursuite visant la société ou son dirigeant n'ont pu être documentés dans les sources publiques consultées.

Il faut d'ailleurs se garder de deux confusions que la presse a parfois entretenues. L'« escroc activement recherché » évoqué par certains articles sur le foncier de Modeste est un tout autre individu, visé par un avis de recherche de 2016 pour des ventes illicites de terres villageoises, sans lien établi avec Italia Construction. Et la demande d'audit général du ministère de la Construction formulée en mars 2025 par le député-journaliste Assalé Tiémoko concerne, dans les articles vérifiés, le scandale du lotissement Bessikoi à Djorogobité 2 (Abidjan), fait de falsifications de vignettes sécurisées et de fraudes aux arrêtés de concession définitive, sans mention d'Italia Construction ni de Modeste.

Juillet 2026 : un ordre de démolition rapporté — ce qui est vérifié, ce qui ne l'est pas

Le 27 juillet 2026, la revue de presse quotidienne de l'Agence ivoirienne de presse (AIP), relayant l'hebdomadaire Le Canard déchaîné, rapportait qu'un « litige foncier à Grand-Bassam » a conduit la justice à ordonner la démolition de constructions réalisées par la société Italia Construction. Dès le lendemain, une vidéo publiée sur Facebook par un influenceur suivi par plusieurs centaines de milliers d'abonnés dépassait les 80 000 vues en quelques heures : elle affirme que le promoteur devra raser ses bâtiments à ses propres frais et restituer la parcelle à son propriétaire titré, au terme d'environ neuf ans de procédure.

Nos vérifications, menées sur la base de jurisprudence du Conseil d'État et sur la presse, permettent de trier ce qui est établi de ce qui reste à confirmer.

Ce qui est vérifié. La base officielle du Conseil d'État confirme deux décisions postérieures à 2021 que la couverture médiatique n'avait jamais rapportées : l'arrêt n° 77 du 30 mars 2022, qui déclare irrecevable un nouveau recours d'Italia Construction contre le ministère de la Construction, et l'arrêt n° 455 du 23 juillet 2025, qui rejette le recours formé par la société contre l'arrêt n° 77 lui-même. Autrement dit, le promoteur a épuisé la voie administrative, et l'a définitivement perdue à l'été 2025 — sept ans et sept mois après l'arrêté à l'origine du litige. Le relais de l'AIP du 27 juillet 2026 établit par ailleurs qu'un ordre de démolition a bien été rapporté par la presse écrite ivoirienne : c'est un fait de publication, émanant d'une agence publique.

Ce qui ne l'est pas. La décision de démolition elle-même n'est publiée nulle part : ni sa juridiction (un ordre de démolition aux frais du constructeur relèverait plutôt des juridictions judiciaires — tribunal de Grand-Bassam, cour d'appel — dont les décisions ne sont pratiquement pas mises en ligne), ni sa date exacte, ni son périmètre, ni ses modalités. La base du Conseil d'État ne contient aucune décision de juillet 2026 mentionnant l'affaire. Le nom du « propriétaire titré » avancé par la vidéo virale ne correspond à aucune partie documentée dans les sources publiques : les titulaires identifiés restent Tiahmo Rauf (TF n° 7121) et, selon l'enquête du Perroquet Libéré, l'AAAG (TF n° 3640) ainsi qu'un troisième propriétaire, jamais nommé publiquement, dont les titres (TF n° 5204 et 5924, consolidés par une concession définitive de 2016) auraient été annexés par le chantier dès 2018 et qui aurait décliné un règlement amiable proposé fin 2019 par l'Inspection générale du ministère avant d'assigner le promoteur au tribunal de Grand-Bassam. Quant à l'offre de 20 millions FCFA qui aurait été refusée selon la vidéo, aucune source ne la corrobore — on notera qu'à Modeste même, une affaire distincte de 2020 (un bâtiment commercial démoli par le ministère après le refus d'un chèque de 5 millions FCFA) offre un précédent dont le récit viral pourrait s'être nourri.

La prudence qui s'impose. Tant que la décision n'est pas publiée ou confirmée par une source officielle détaillée, l'ordre de démolition doit être traité comme une information rapportée : vraisemblable, cohérente avec la trajectoire du dossier — trois défaites administratives du promoteur, et un fondement de démolition que les titulaires de titres invoquaient déjà selon la presse (articles 553 et suivants du Code civil, qui régissent le sort des constructions édifiées sur le terrain d'autrui) — mais invérifiable dans son détail : bâtiments concernés, délais, sort des occupants et des acquéreurs. Le climat local ajoute à la confusion : Modeste est le théâtre de plusieurs contentieux parallèles (déguerpissement de la société SIAC ordonné en mars 2025 dans le dossier « Cité Lagunaire », marche des populations contre la « spoliation foncière » en février 2026, recours de tiers portés jusqu'au Conseil d'État en 2025), que les récits viraux agrègent volontiers en une seule histoire.

Les contradictions qui interrogent

Trois contradictions documentées traversent ce dossier et n'ont jamais été publiquement levées.

Un promoteur salué trois jours après avoir perdu. L'arrêt défavorable à Italia Construction aurait été notifié le 13 septembre 2021. Le 16 septembre 2021, le secrétaire d'État chargé du Logement social visitait les chantiers du promoteur et le qualifiait publiquement de « partenaire sérieux », sans qu'aucune source officielle ne mentionne le contentieux. L'État contentieux venait de gagner contre le promoteur que l'État bâtisseur célébrait. Les deux séquences coexistent dans les archives publiques sans qu'aucun document ne les articule.

Des logements « sociaux » qui n'en seraient pas. La communication officielle de 2021 parlait de logements « économiques et de standing » — une nuance que la presse a largement gommée en parlant de « logements sociaux ». En février 2025, au lendemain d'une remise de 1 405 clés du Programme présidentiel de logements organisée sur le site de Modeste, un média affirmait d'ailleurs qu'Italia Construction ne fait pas partie de ce programme : ses biens se vendent entre 30 et 50 millions FCFA, hors de la gamme sociale. Deux articles publiés à trois jours d'intervalle donnent ainsi des versions frontalement incompatibles de l'appartenance du site au programme public, sans qu'aucune liste officielle d'opérateurs agréés accessible ne permette de trancher. Pour un souscripteur, la question n'est pas anecdotique : acheter dans un programme d'État et acheter chez un promoteur privé sont deux opérations aux protections très différentes.

Deux dates de « partenariat » qui ne désignent pas la même chose. L'État évoque un partenariat « établi en 2016 » ; le porte-parole d'une mutuelle d'acquéreurs parlait d'un accord signé « depuis 2017 ». Il s'agirait en réalité de deux conventions distinctes — l'une entre l'État et le promoteur, l'autre entre le promoteur et des souscripteurs — qu'aucun document public ne permet de consulter. L'existence, le contenu et la portée juridique exacte de la convention État-promoteur restent, dix ans après, invérifiables en ligne.

Analyse : les fragilités qui, si elles étaient confirmées, auraient pesé côté promoteur

Les éléments qui suivent sont des hypothèses de lecture, construites sur les sources citées plus haut. Aucune ne constitue un fait établi par une juridiction.

Construire avant d'avoir sécurisé le titre. Si la généalogie rapportée par l'enquête de presse est exacte, Italia Construction aurait engagé ses constructions sur le fondement d'une attestation coutumière et d'une convention de purge privée — sans disposer d'un arrêté de concession définitive publié à son nom sur l'emprise concernée. Or, en droit urbain ivoirien issu de l'ordonnance n° 2013-481, seul l'arrêté de concession définitive publié au Livre foncier opère le transfert de propriété. Une purge coutumière, même passée devant les autorités, ne confère pas la propriété : elle éteint des droits coutumiers, rien de plus. Bâtir des dizaines de logements sur ce seul fondement reviendrait à construire sur une promesse.

Ne pas avoir détecté — ou ne pas avoir traité — le conflit de titres en amont. L'extrait topographique de septembre 2018 aurait révélé le chevauchement de trois titres fonciers sur l'emprise du chantier. Ce type d'anomalie est précisément ce qu'un état foncier demandé à la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH) et un levé topographique contradictoire, réalisés avant tout investissement, ont vocation à faire apparaître. Si le chevauchement existait dès l'origine, une vérification documentaire complète menée en 2016 aurait pu le révéler avant le premier coup de pioche.

Un recours qui aurait été tardif. Le recours gracieux daterait de juin 2018, soit près de six mois après l'arrêté de décembre 2017 — un délai atypique au regard des deux mois qui encadrent usuellement le recours administratif préalable en Côte d'Ivoire. Si cette chronologie est exacte, et sauf notification tardive de l'arrêté qui expliquerait l'écart, le promoteur aurait pu compromettre son propre recours par le simple jeu des délais. C'est une hypothèse, pas une certitude : seul le texte de l'arrêt n° 311 permettrait de savoir si la forclusion a joué.

Une communication commerciale qui aurait entretenu l'ambiguïté. L'enquête de presse allègue que le promoteur aurait invoqué un « programme présidentiel » sur ses panneaux publicitaires, et qu'aucun permis de construire n'aurait été retrouvé lors de vérifications au guichet unique — des allégations jamais démenties publiquement, mais jamais confirmées par une source officielle non plus. Le silence public complet de la société face à ces accusations depuis 2021, alors qu'elle poursuivait ses livraisons et multipliait les gestes d'ancrage local, est en soi un choix de communication qui laisse toutes les questions ouvertes.

Analyse : les questions ouvertes côté administration

Les mêmes précautions s'imposent : il s'agit de questions que le dossier public pose, non de manquements établis.

Une chaîne d'actes difficilement conciliables émanant de la même autorité. Si les éléments rapportés sont exacts, le même ministère aurait successivement attribué une emprise à un groupe privé en 2012, payé la purge des droits coutumiers d'une partie du même terroir en 2013 pour son programme de logements, supervisé en 2016 une convention de purge privée cédant des droits sur cette zone à un promoteur, puis délivré en 2017 une concession définitive à un tiers sur une parcelle chevauchant l'emprise de ce promoteur. Chacun de ces actes peut avoir sa logique propre ; leur juxtaposition, si elle était confirmée, dessinerait un défaut de vision consolidée du foncier de Modeste au sein de l'administration — chaque guichet traitant son dossier sans croiser l'historique de l'emprise.

Le chevauchement de titres lui-même. Trois titres fonciers qui se superposeraient dans une même circonscription foncière ne devraient, en théorie, pas pouvoir coexister : l'immatriculation repose précisément sur l'unicité de l'assiette. Si l'extrait topographique de 2018 dit vrai, la question de savoir comment ces titres ont pu être créés ou maintenus en parallèle — erreur matérielle, levés discordants, morcellements successifs mal raccordés — reste entière, et elle dépasse le cas d'espèce : elle interroge la fiabilité de la chaîne cadastre-conservation sur les zones sous forte pression.

Un silence administratif à double détente. Le recours gracieux du promoteur serait resté sans réponse. C'est légalement possible, le silence valant rejet implicite, mais cela prive le justiciable de toute motivation. Et après le verdict de 2021, aucune position publique du ministère n'a été retrouvée : ni sur le sort de la parcelle, ni sur celui des acquéreurs, ni sur l'articulation entre le partenariat affiché et le contentieux gagné. Cette absence de parole publique, qui dure depuis bientôt cinq ans, entretient l'incertitude pour tous les tiers concernés — y compris depuis que la presse rapporte un ordre de démolition.

Le flou sur le périmètre du programme public. L'incapacité, pour un observateur extérieur, de déterminer si un site de plusieurs milliers de logements relève ou non du Programme présidentiel de logements (faute de liste publique des opérateurs et des sites agréés) est en soi un enseignement. Un souscripteur qui croit acheter « dans un programme de l'État » devrait pouvoir le vérifier en quelques minutes sur une source officielle. Ce n'est, à ce jour, pas le cas.

Les grands absents : les acquéreurs

Selon l'enquête du Perroquet Libéré, des acquéreurs auraient investi entre 50 et 80 millions FCFA par bien sur le site. En septembre 2021, leur porte-parole demandait publiquement le « règlement du problème foncier » — preuve que le litige était connu des souscripteurs. Depuis : rien. Aucune source ne documente leur situation juridique actuelle. Détiennent-ils des actes publiés à leur nom ? Leurs biens sont-ils assis sur la parcelle validée au profit d'un tiers ? Ont-ils été indemnisés, régularisés, ou simplement laissés dans l'incertitude ? Le dossier public est muet. Et l'ordre de démolition rapporté fin juillet 2026, s'il se confirme et vise des bâtiments vendus, transformerait cette incertitude en urgence.

C'est la leçon la plus dure de cette affaire : dans un conflit entre un promoteur, un bénéficiaire de concession et l'administration, l'acquéreur final est celui qui a payé le plus tôt, qui sait le moins, et qui n'est partie à aucune des procédures qui décident du sort de son bien.

Huit réflexes de vérification que cette affaire impose

1. Exiger l'état foncier récent de la parcelle exacte auprès de la CPFH — pas celui du lotissement, pas celui d'une parcelle voisine. C'est le document qui révèle le titulaire réel du titre et les inscriptions en cours. Notre guide des trois documents officiels à demander avant tout achat détaille la démarche.
2. Faire lever ou vérifier un extrait topographique contradictoire. C'est un document de ce type qui, dans cette affaire, aurait révélé le chevauchement de trois titres. Un levé récent, recoupé avec le plan du titre foncier, détecte les empiétements avant qu'ils ne deviennent des contentieux.
3. Ne jamais assimiler une purge coutumière à un titre de propriété. L'attestation villageoise et la convention de purge sont des étapes ; seul l'arrêté de concession définitive publié au Livre foncier transfère la propriété. Notre article sur l'ACD et le Titre Foncier explique pourquoi.
4. Vérifier l'identité juridique exacte du vendeur au RCCM. Dans ce dossier, deux sociétés aux noms quasi identiques et au même gérant coexistent dans les annonces légales. Savoir précisément avec quelle entité on contracte — dénomination, numéro RCCM, représentant habilité — conditionne tout recours ultérieur.
5. Vérifier l'appartenance réelle à un programme public. Une banderole ou une plaquette ne suffit pas. Demander la référence de la convention avec l'État et la recouper auprès du ministère ou du guichet compétent avant de signer.
6. S'enquérir de l'historique coutumier du terroir. Un conflit de chefferie de vingt ans fragilise potentiellement toutes les attestations délivrées sur la zone, quel que soit le camp qui les a signées. La prudence commande de traiter tout terroir en conflit d'autorité coutumière comme une zone à vérification renforcée.
7. Vérifier le permis de construire pour tout achat sur plan. Au guichet unique du permis de construire, l'existence et la conformité du permis se vérifient. Un chantier actif n'est pas une preuve de régularité.
8. Intégrer le temps judiciaire dans la décision. Sept ans et demi pour épuiser le seul front administratif, vingt ans pour un conflit coutumier, et un épilogue exécutoire seulement annoncé au bout de neuf ans : celui qui achète dans une zone litigieuse doit savoir que l'horizon de résolution se compte en années, pendant lesquelles son capital est immobilisé.

Ce que Capital Foncier vérifie — et pourquoi cette affaire résume notre métier

Capital Foncier n'est ni une autorité foncière, ni un notaire, ni un juge. Notre rôle est exactement celui dont cette affaire démontre la nécessité : vérifier, pièce par pièce, la cohérence documentaire d'une parcelle avant que vous n'engagiez le premier franc. État foncier à la CPFH, état domanial, extrait topographique recoupé avec le plan du titre, vérification du lotissement sur la plateforme officielle du ministère (le tuto pas-à-pas est ici), identification du vendeur au RCCM, recherche d'inscriptions et de contentieux visibles : chaque vérification que nous menons engage notre responsabilité, et nous restons à vos côtés jusqu'à la sécurisation complète.

Dans un dossier comme celui de Modeste, une vérification de ce type menée en amont aurait fait apparaître au minimum trois signaux d'alerte : une emprise dont l'historique documentaire remontait à des actes contradictoires, un terroir en conflit d'autorité coutumière depuis les années 2000, et une superposition de titres détectable par recoupement topographique. Trois signaux qui, chacun, justifiaient de suspendre la décision d'achat.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'affaire Italia Construction en Côte d'Ivoire ?

C'est un litige foncier au village de Modeste (commune de Grand-Bassam) opposant la société Italia Construction, promoteur d'un vaste ensemble immobilier, au ministère de la Construction et à des titulaires de titres fonciers sur l'emprise du chantier. Le Conseil d'État a écarté trois recours du promoteur (arrêts n° 311 de 2021, n° 77 de 2022 et n° 455 de 2025), et fin juillet 2026 la presse a rapporté qu'une décision de justice a ordonné la démolition de constructions de la société — décision non publiée à ce jour.

La démolition des logements d'Italia Construction a-t-elle été ordonnée ?

C'est ce que rapporte la revue de presse de l'AIP du 27 juillet 2026, relayant l'hebdomadaire Le Canard déchaîné, et ce qu'affirme une vidéo virale le lendemain. Mais la décision elle-même n'est pas publiée : sa juridiction, sa date, son périmètre et ses modalités restent inconnus. En l'état, il s'agit d'une information rapportée, à confirmer par une source officielle détaillée.

Italia Construction a-t-elle été condamnée ?

Pas pénalement, dans les sources accessibles. Les trois décisions documentées du Conseil d'État écartent ses propres recours administratifs — elles ne prononcent aucune sanction. Aucune décision accessible n'établit d'infraction pénale à l'encontre de la société ou de ses dirigeants, et aucune poursuite pénale n'a pu être documentée. Les qualifications de « scandale » ou d'« arnaque » relèvent de titres de presse, non de décisions de justice.

Combien de temps a duré la procédure ?

Trois ans et sept mois séparent l'arrêté contesté (21 décembre 2017) du premier verdict du Conseil d'État (28 juillet 2021). Le front administratif ne s'est refermé qu'avec l'arrêt n° 455 du 23 juillet 2025, soit sept ans et sept mois après l'arrêté — et l'ordre de démolition rapporté fin juillet 2026 intervient près de neuf ans après l'acte initial. Le conflit coutumier sous-jacent entre Modeste et Moossou dure, lui, depuis plus de vingt ans.

Qu'est-ce qu'une purge des droits coutumiers, et protège-t-elle un acheteur ?

La purge des droits coutumiers est l'opération par laquelle les droits des communautés villageoises sur une terre sont éteints contre indemnisation, selon un barème réglementaire. Elle est une étape nécessaire de la sécurisation d'une emprise, mais elle ne transfère pas la propriété : seul l'arrêté de concession définitive publié au Livre foncier confère la propriété d'un terrain urbain. Un achat fondé sur une simple attestation coutumière ou une convention de purge reste exposé.

Comment éviter d'acheter sur une parcelle en conflit ?

En vérifiant avant de payer : état foncier récent à la CPFH, extrait topographique recoupé avec le plan du titre, état domanial, vérification du lotissement auprès du ministère, identification du vendeur au RCCM, et enquête sur l'historique coutumier de la zone. En cas de signal discordant — titres qui se chevauchent, terroir en conflit de chefferie, vendeur dont l'entité juridique est ambiguë — la décision prudente est de suspendre l'opération jusqu'à clarification.

Sources

• Base de jurisprudence du Conseil d'État de Côte d'Ivoire (Base Comoé) — arrêt n° 311 du 28 juillet 2021 (rejet), arrêt n° 77 du 30 mars 2022 (irrecevabilité) et arrêt n° 455 du 23 juillet 2025 (rejet), Société Italia Construction c/ Ministre de la Construction, du Logement, de l'Assainissement et de l'Urbanisme ; arrêt n° 318 du 28 juillet 2021 (volet connexe, irrecevabilité)
• AIP (Agence ivoirienne de presse), revue de presse du 27 juillet 2026, relayant Le Canard déchaîné (ordre de démolition rapporté)
• KOACI, « Litige foncier à Modeste, le premier verdict rendu défavorable à la société Italia Construction », 7 septembre 2021 ; « Village de Modeste : les populations dénoncent la spoliation de leurs terres », 14 février 2026
• Portail officiel du Gouvernement de Côte d'Ivoire (repris par laposte.ci), « Logements économiques et de standing : le secrétaire d'État Lataille Koffi N'Guessan satisfait des réalisations d'un groupe italien à Grand-Bassam », septembre 2021
• Abidjan.net / AIP, « Cinq cents logements sociaux construits à Grand-Bassam », 17 septembre 2021
• Abidjan.net (L'Inter), « Litige foncier à Modeste : le ministère de la construction crache ses vérités au roi de Moossou », 2 août 2013 ; Le Mandat, 5 août 2013 ; Le Patriote, 22 août 2013
• Le Perroquet Libéré, « Le scandale des logements sociaux d'Italia Construction à Modeste ou l'histoire d'une arnaque de haut niveau » (enquête ; site inaccessible en juillet 2026, contenu cité d'après les extraits indexés par les moteurs de recherche)
• Pouvoirs-Magazine, « Logements sociaux : Italia Construction n'en fait pas partie », 23 février 2025 ; Le Mandat Express, 20 février 2025
• AIP / KOACI, couverture du conflit Modeste-Moossou (2013-2026) ; Abidjan.net Annonces légales (RCCM Italia Construction SARL, avis 2016-2022) ; AbidjanPress, remise du marché moderne de Modeste, 22 octobre 2025 ; vidéo Facebook de Josiasse Assemon, 28 juillet 2026 (allégations non corroborées, citées comme telles)
• Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013 ; décret n° 2013-482 du 2 juillet 2013 ; décrets n° 2013-224 et n° 2014-25 (purge des droits coutumiers) ; loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 et loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 (Conseil d'État)

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À propos de cet article

Rédigé par l'équipe Capital Foncier (Abidjan) à partir de sources publiques consultées et recoupées en juillet 2026. Dernière mise à jour : 28 juillet 2026, avec l'intégration des arrêts n° 77 (2022) et n° 455 (2025) retrouvés dans la base de jurisprudence du Conseil d'État et de l'ordre de démolition rapporté par la revue de presse de l'AIP du 27 juillet 2026. Les éléments issus de sources uniques ou d'enquêtes de presse sont présentés au conditionnel et attribués. Les sociétés et personnes citées bénéficient de la présomption d'innocence ; aucune décision de justice accessible n'établit d'infraction pénale à leur encontre. Cet article a une vocation éducative : il ne constitue ni un conseil juridique, ni une prise de position sur le fond des litiges en cours ou passés. Toute partie citée peut exercer un droit de réponse ou signaler une inexactitude à akadio@capital-foncier.com — les corrections justifiées sont apportées dans les meilleurs délais.

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