Certificat foncier : les sept catégories de terres qui en sont exclues, selon l'AFOR

L'Agence Foncière Rurale (AFOR), l'agence publique chargée de la sécurisation du foncier rural en Côte d'Ivoire, a publié sur sa page Facebook une explication pédagogique : sept catégories de terres ne peuvent pas faire l'objet d'un certificat foncier. La liste concerne directement toute personne qui envisage d'acheter une parcelle en zone rurale, parce qu'un certificat établi sur une terre qui n'y avait pas droit ne protège pas son détenteur.

Nous reprenons ici les sept catégories telles que l'AFOR les présente, avec quelques repères pour situer chacune dans le droit foncier ivoirien. Nous en avons aussi tiré une courte vidéo récapitulative, intégrée en fin d'article.

Le certificat foncier, un rappel rapide

Le certificat foncier constate des droits coutumiers sur une parcelle du domaine foncier rural coutumier, régi par la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998. Il ne s'agit pas d'un titre de propriété définitif : le certificat ouvre la voie à l'immatriculation de la parcelle, qui aboutit au titre foncier. La procédure de certification est aujourd'hui pilotée avec l'appui de l'AFOR.

Deux limites encadrent ce dispositif. D'abord, il ne s'applique qu'aux terres du domaine foncier rural coutumier : tout ce qui relève d'un autre régime en est exclu, et c'est précisément l'objet de la liste ci-dessous. Ensuite, la propriété d'une terre du domaine foncier rural coutumier est réservée aux personnes physiques ivoiriennes ; les personnes de nationalité étrangère peuvent être reconnues occupantes de bonne foi, sans devenir propriétaires (article 8 bis de la loi n° 98-750, inséré par la loi n° 2019-868 du 14 octobre 2019).

Les sept catégories de terres exclues du certificat foncier

1. Le domaine public

Ce sont les terres et espaces affectés à l'usage de tous ou à un service public : routes, cours d'eau relevant du domaine public, emprises de certains ouvrages publics. Ces espaces appartiennent au domaine public de l'État ou des collectivités. Ils ne peuvent donc pas faire l'objet d'un certificat foncier au profit d'un particulier.

2. Le domaine urbain

Le certificat foncier concerne le domaine foncier rural. Lorsqu'une terre est juridiquement comprise dans un périmètre urbain, elle relève du régime du foncier urbain, encadré par la loi n° 2020-624. On ne sécurise donc pas une parcelle urbaine par un certificat foncier. Pour situer ce régime : en zone urbaine, la sécurisation passe par la procédure de l'arrêté de concession définitive (ACD) ; le titre foncier est créé pendant cette procédure, et sa publication au Livre Foncier le rend opposable à tous.

3. Les zones d'aménagement différé (ZAD) officiellement constituées

Une zone d'aménagement différé (ZAD) est un espace délimité par les pouvoirs publics en prévision d'un aménagement futur. L'objectif est d'éviter que des opérations foncières viennent compromettre le projet prévu sur la zone. Lorsqu'une ZAD est régulièrement constituée, les terres concernées sont soumises à un régime particulier : elles ne peuvent pas être traitées comme de simples terres rurales coutumières à certifier.

4. Le domaine forestier classé et les aires protégées

Forêts classées, parcs nationaux, réserves naturelles : ces espaces bénéficient d'un statut juridique particulier destiné à leur protection et à leur conservation. Aucun certificat foncier ne peut y être établi.

5. Les zones touristiques dûment constituées

Une terre intégrée dans une zone touristique régulièrement constituée n'est pas, de ce seul fait, une terre du domaine foncier rural coutumier : elle ne peut donc pas être certifiée automatiquement.

6. Le domaine foncier rural concédé

Ici, l'État a déjà accordé sur la terre un droit d'occupation ou une concession, matérialisé par un titre administratif d'occupation provisoire. La parcelle possède donc déjà un statut juridique. Ce droit préexistant ne peut pas être ignoré pour venir établir un certificat foncier sur la même terre.

7. Le domaine foncier rural permanent

C'est le cas le plus simple à comprendre : la terre est déjà immatriculée et possède un titre foncier. Elle a donc déjà un propriétaire. On ne peut pas délivrer un certificat foncier sur une parcelle qui possède déjà un titre foncier. À noter : la loi range aussi dans ce domaine permanent les terres sans maître, qui appartiennent à l'État ; elles ne peuvent pas non plus être certifiées.

Le réflexe à retenir, selon l'AFOR

L'AFOR conclut sa publication par un conseil de prudence : il faut bien vérifier le statut juridique d'une parcelle avant toute transaction. Et si quelqu'un vous présente un certificat foncier portant sur l'une de ces catégories de terres, regardez bien à quel moment le certificat a été établi.

Pourquoi la date ? Un document authentique peut avoir été établi à une époque où la terre relevait encore du domaine coutumier, puis la situation a changé : intégration dans un périmètre urbain, création d'une ZAD, ou classement de la zone. Un certificat foncier ne se lit donc jamais seul ; il se lit avec la situation juridique actuelle de la terre qu'il couvre.

Les sept catégories en vidéo

Une synthèse Capital Foncier, en 68 secondes, des points saillants de la publication de l'AFOR. La publication originale reste consultable sur Facebook.

Ce que cela change pour votre projet d'achat

Avant tout achat d'une parcelle rurale, trois vérifications s'imposent. Commencez par situer la parcelle : relève-t-elle du domaine rural coutumier, d'un périmètre urbain, d'une zone classée ou concédée ? Regardez ensuite le document lui-même : sa nature exacte, son émetteur, sa date d'établissement au regard de la situation actuelle de la zone. Enfin, ne vous fiez pas au seul document remis par le vendeur : croisez ces informations auprès des services compétents.

C'est exactement le type de vérification que Capital Foncier mène sur chaque parcelle avant de la proposer. Si vous avez un doute sur un terrain qu'on vous propose, ou si vous voulez en parler avant de vous engager, vous pouvez prendre rendez-vous avec un conseiller.

Source : publication de l'AFOR (Agence Foncière Rurale) sur Facebook. Cadres juridiques cités : loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural (modifiée notamment par la loi n° 2019-868 du 14 octobre 2019) et loi n° 2020-624 instituant le Code de l'urbanisme et du domaine foncier urbain.